Администрация Сургута 15 декабря проведет публичные слушания по внесению масштабных изменений в Единый документ территориального планирования города, утвержденный менее года назад. На рассмотрение вынесено несколько сотен поправок, которые существенно меняют правила застройки и планировку ключевых территорий города. В случае их принятия город начнут застраивать плотнее и выше: вместо садов, общественных зон и четырехэтажных домов появятся многоэтажные жилые комплексы. Ряд экспертов полагает, что эти корректировки, инициированные, скорее всего, девелоперскими компаниями, адаптируют стратегический план развития города под интересы крупного строительного бизнеса.

• КРТ как инструмент для масштабной трансформации

Формальным обоснованием правок власти называют необходимость привести Единый документ территориального планирования в соответствие с уже запущенными проектами комплексного развития территорий (КРТ). Для этого в документ вводится новая зона — «Зона комплексного развития территории» с особым регламентом. Под этот статус подпадают крупные участки города: Ядро центра города, микрорайоны 27А, 43 и 34Б. На картах для этих районов упраздняются существующие зоны разного назначения (общественно-деловые, озеленения), и вместо них устанавливается единая функциональная жилая зона / территориальная зона КРТ. Кроме того, в этих зонах перераспределяются запланированные объекты (школы, детсады, спортивные комплексы).

Одна из крупнейших и наиболее знаковых территорий для реализации КРТ — Ядро центра Сургута — находится на финальном этапе по определению инвестора. Конкурс завершится завтра, 12 декабря, и кардинальные изменения в генплане создают для будущего застройщика беспрецедентные возможности. Фактически исторический центр лишается своего общественного и делового статуса: с карты исключаются все функциональные зоны специализированной общественной застройки, озеленённых территорий, инфраструктуры и многофункциональная общественно-деловая зона. Вместо них устанавливается единая функциональная жилая зона под регламентом КРТ. Как отмечают некоторые эксперты, это означает перевод всей территории под многоэтажное, а по сути — высотное жилье. Предельная этажность, волнующая жителей, в проекте прямо не прописана, но обозначенные в предложенных правках правила зоны КРТ разрешают строительство жилых домов высотой до 85 метров (25-30 этажей), что обещает резкое увеличение плотности населения. При этом из планов центра исчезают ключевые объекты культуры и досуга: организации дополнительного образования, культурно-просветительские и зрелищные учреждения, досуговые клубы. Взамен предлагается точечная социальная инфраструктура: школа (на 1125 мест), детский сад при образовательной организации (на 350 мест), один спорткомплекс, театр актера и куклы (на 300 мест), городской культурный центр (на 650 мест). Эксперты указывают, что инвестор (главным претендентом считается компания «Брусника») получит под застройку не просто лакомый участок, а территорию, освобождённую от большинства публичных функций и ограничений, что открывает путь к созданию в сердце города очередного плотного жилого массива.

Для микрорайона 43, который тоже попадает под КРТ, также внесены радикальные изменения. Территория полностью переформатируется: вместо мозаики зон индивидуальной, малоэтажной и среднеэтажной застройки, а также общественно-делового назначения, рекреации и озеленения вводится единая функциональная жилая зона. Это фактически означает отказ от разнообразия типов жилья и общественных пространств в пользу высокоплотного, вероятно, высотного жилищного строительства.

Параллельно с унификацией застройки происходит пересмотр социальной инфраструктуры. Видимо, чтобы компенсировать будущую высокую нагрузку, в планы добавлены одна новая общеобразовательная школа и три новых детских сада. Однако эти добавления идут рука об руку с исключением ранее запланированных объектов допобразования и культурно-просветительного назначения. Из этого следует, что социальная сфера не столько развивается, сколько перекраивается под новый масштаб жилого фонда. При этом запланированные объекты спорта (лыжероллерная трасса, плоскостные сооружения) сохраняются, но теперь они будут расположены не в специальной рекреационной зоне, а на территории общего озеленения. Это изменение статуса может ограничить их доступность и функциональность. Зона общего озеленения (Р2) предполагает более универсальный режим использования, из-за чего возрастают риски коммерческого давления и «уплотнения» малыми формами — киосками, летними кафе, парковками. В результате функциональность территории как специализированной спортивной площадки может быть утрачена, а её доступность для целевого использования, например, для проведения организованных тренировок, — ограничена общими правилами, действующими для скверов и бульваров.

Главный итог для 43-го микрорайона — переход к модели компактного, монофункционального жилого квартала-«муравейника». Вся коммерческая и бытовая инфраструктура, согласно регламенту, должна будет размещаться исключительно в первых этажах жилых домов.

Схожий сценарий комплексного развития территорий (КРТ) реализуется и в микрорайоне 27А. Здесь также упраздняются все существующие зоны — многоэтажной жилой застройки, озеленения, инфраструктуры и общественно-деловая — и устанавливается единая функциональная жилая зона. Однако в отличие от других КРТ, один конкретный земельный участок (кадастровый номер 86:10:0101208:147), напротив, переводится из зоны высотной застройки в зону малоэтажной. Это может указывать на то, что общая трансформация всё же допускает точечные исключения, возможно, в интересах конкретных собственников. Параллельно из планов территории безвозвратно исключается целый ряд объектов социальной и культурной инфраструктуры: три плоскостных спортивных сооружения, объект культурно-просветительского назначения, досуговый клуб и учреждение дополнительного образования. А вместимость общеобразовательной школы в проекте сокращается с 1500 до 1101 места.

Изменения в микрорайоне 34Б выглядят на первый взгляд менее радикально, но не менее показательно. При детальном рассмотрении они раскрывают противоречивую логику новой градостроительной политики. Территория формально переводится из зоны строгой многоэтажной застройки в статус КРТ. При этом ключевые объекты социальной сферы не просто сохраняются, а меняются их параметры, и эти изменения вызывают серьезные вопросы. Вместимость детского сада при школе увеличивается с 220 до 260 мест, что указывает на ожидание роста числа молодых семей. Однако параллельно происходит резкое, троекратное сокращение проектной мощности школы — с 900 до всего 300 мест. Такое перераспределение мест в условиях перехода к КРТ, которая по умолчанию допускает высокую плотность застройки, выглядит алогичным и тревожным. Возникает закономерный вопрос: куда пойдут учиться дети из новых квартир, которые появятся в этом «комплексно развивающемся» районе?

Также новой версией документа вводятся общие правила застройки при реализации проектов КРТ для индивидуального жилищного строительства, мало-, средне- и многоэтажной застройки. Предельная высота зданий для последнего типа составляет 85 метров или 25-31 этаж. При этом количество, плотность и расположение таких высотных доминант в границах зоны КРТ текст решения не регламентирует. Это оставляет пространство для маневра девелоперам

• Точечные изменения: от малоэтажки к высоткам

Помимо создания новых зон комплексного развития, документ запускает волну фундаментальных изменений в уже существующих районах Сургута. Речь идёт о стратегическом переходе от малоэтажной и среднеэтажной застройки к высотной, что кардинально изменит плотность населения и нагрузку на инфраструктуру целых микрорайонов.

В районе «Пойма-4», расположенном между жилым комплексом «Возрождение» и Югорским трактом, инициирован перевод обширных территорий из зоны малоэтажной жилой застройки (Ж2) в зону многоэтажной (Ж4). Эта трансформация, вероятно, связана с планами крупных девелоперов, таких как «Брусника», получившей здесь участки за достройку объектов для обманутых дольщиков, и нацелена на максимально плотное освоение земли. Вместе с изменением зонирования из перечня планируемых объектов исключаются учреждения дополнительного образования и культуры, что вызывает вопросы о компенсации социальной нагрузки от будущих жителей новых высоток. При этом документ уточняет параметры необходимой инфраструктуры: добавляются детский сад на 175 мест, школа на 1125 мест и плоскостные спортивные сооружения.

Аналогичный сценарий разворачивается в микрорайоне 50 в районе Тюменского тракта и улицы Игоря Киртбая. Здесь также запланирован переход от зоны малоэтажных домов к территории, отведённой под высотную жилую застройку. Из списка планируемых объектов исключаются организация дополнительного образования и объект культурно-просветительского назначения, что повторяет тенденцию «Поймы-4». Взамен документ конкретизирует потребности будущих жителей: в планы включается общеобразовательная организация на 515 мест и детский сад на 350 мест, что указывает на ожидаемый значительный прирост населения.

Не остаются в стороне и более центральные, давно сложившиеся районы. В микрорайоне 31Б происходит перепрофилирование территории: зона специализированной общественной застройки (ОД3) преобразуется в зону высотного жилья (Ж4) с частичным сохранением озеленённых территорий. Это значит, что участки, ранее предназначенные для объектов общественного назначения, теперь будут отданы под жилые дома в 9 и более этажей. Прямым следствием становится исключение из планов объекта культурно-досугового типа и спортивного сооружения, ранее запланированных для этой локации.

Тенденция наращивания плотности застройки прослеживается и в микрорайоне 22, где территория теряет свой смешанный характер: зоны среднеэтажного жилья (Ж3) и коммерческого назначения (ОД2) консолидируются в единую зону высотной жилой застройки (Ж4). Это решение ведёт к существенному увеличению потенциального числа жителей в уже освоенном районе. Схожая логика применяется к микрорайону 11Б, где менее плотная среднеэтажная застройка (Ж3) также уступает место многоэтажным домам, что указывает на курс администрации на последовательное уплотнение жилого фонда в пределах города.

Помимо проектов вроде «Поймы-4» и микрорайона 50, документ кардинально меняет судьбу территории «Марьина гора». Здесь разворачивается классический сценарий комплексного освоения: большая земельная площадка, ранее отведённая под транспортные функции, полностью перепрофилируется под строительство еще одного жилого района. По сути, власти и застройщик прописывают юридический «сценарий рождения» нового ЖК с чистого листа.

Ключевой и первой в этой цепочке является поправка об изменении целевого назначения земли. Участок теряет статус «транспортной инфраструктуры» (зона Т), где можно было строить лишь дороги или АЗС, и приобретает статус «зоны застройки многоэтажными жилыми домами» (зона Ж4). Без этой фундаментальной правки возведение жилого комплекса было бы невозможно в принципе. Одновременно часть территории выделяется под «производственную зону» (зона П), что стандартно для размещения будущей котельной, подстанции или иных объектов, обслуживающих новый микрорайон.

Вслед за изменением зонирования полностью пересматривается и планировка улично-дорожной сети. Из документов исключаются три «магистральные улицы районного значения» — это означает отказ от первоначальной идеи проложить через эту территорию крупные транзитные артерии. Вместо них в планах появляются «улицы и дороги местного значения» общей протяжённостью более 3 км. Эти поправки фактически рисуют будущую карту микрорайона: вместо потока машин здесь появятся типичные для современного ЖК внутриквартальные проезды, подъезды к домам и тупиковые дворы, что формирует среду для спального района, а не для транзитного транспорта.

Обязательным условием для уплотнённой жилой застройки является создание социальной инфраструктуры. Поэтому в перечень планируемых объектов включаются конкретные учреждения с уже утверждёнными параметрами: огромная общеобразовательная школа на 1501 место и детский сад на 300 мест. Для девелопера это означает либо прямое обязательство по их строительству, либо выплату компенсации городу. Эти объекты станут не только гарантией обеспечения будущих жителей, но и ключевым маркетинговым преимуществом при продаже квартир.

Все перечисленные изменения вводятся формулировкой «в целях приведения в соответствие с проектом межевания». Это важный юридический нюанс: он означает, что детальный план разбивки территории на земельные участки под каждый дом, дорогу и сад уже разработан девелопером и утверждён. Теперь основной градостроительный документ города просто легализует эти готовые решения, давая старт их реализации.

• Социальная инфраструктура: добавление через сокращение?

Одновременно с этими масштабными переменами, среди сотен правок, документ вносит противоречивые коррективы в планы по социальной инфраструктуре. С одной стороны, в списках появляются новые объекты: местные дороги в микрорайоне «Марьина гора» и на Пойме-1, новые снегоплавильные пункты на острове Заячий и улице Аэрофлотской, дополнительные детские сады и школы. С другой — сводные таблицы в главе 2 фиксируют общее сокращение количества целых категорий социальных объектов. Так, запланированное число библиотек уменьшается с 28 до 24, плоскостных спортивных сооружений — с 22 до 18, организаций дополнительного образования при школах — с 18 до 16, а молодежных центров — с 23 до 21. Эта арифметика наводит на мысль об оптимизации, которая может привести к снижению обеспеченности социальными услугами на фоне растущего населения.

Параллельно с уплотнением жилой застройки и корректировкой социального блока в документе чётко прослеживается тренд на формирование и расширение рекреационных зон, что, однако, несёт в себе риски коммерциализации природных территорий. Значительные преобразования затрагивают прибрежные и островные земли. Так, часть острова Заячий вместе с прилегающей акваторией переводится из зоны городских лесов (Р1) в зону объектов отдыха, туризма и санаторно-курортного лечения (Р3). На этой территории теперь планируется разместить две базы отдыха, объект активного отдыха и даже термальные источники (последние появляются в результате переименования пансионата с лечением). Аналогичная участь постигает участки вдоль реки Обь по улице Речная: здесь зоны общего озеленения и транспортной инфраструктуры сменяются зоной отдыха (Р3) для размещения трёх лодочных станций. Эти шаги, с одной стороны, создают новые возможности для досуга горожан, но с другой — переводят ценные природные ландшафты в правовое поле, допускающее капитальное строительство коммерческих объектов, что может ограничить свободный доступ к берегам и изменить экологический характер этих мест.

• Агрессивное лобби или развитие?

Набор поправок по «Марьиной горе» — это не разрозненные правки, а последовательный и полный пакет действий по созданию нового, изолированного от транзитного трафика жилого кластера с собственной инфраструктурой, рассчитанного на высокую плотность проживания. Подобные сценарии, повторяющиеся в «Пойме-4» и микрорайоне 50, наводят экспертов на мысль о системном и агрессивном лоббировании интересов крупных девелоперов. Градостроительная политика, судя по документу, сводится к тотальному уплотнению через перевод любых резервных территорий в статус «высотной жилой застройки», что приносит быструю прибыль застройщикам, но создает колоссальную отсроченную нагрузку на всю городскую среду.

Критику вызывает не только суть поправок, но и крайне непрозрачная процедура их обсуждения, лишающая жителей возможности для содержательного диалога с властями. Как отмечают собеседники, в представленных документах катастрофически не хватает не только сравнения с предыдущей редакцией, но и внятной мотивации вносимых изменений. Жителям предлагается проанализировать за короткое время сотни страниц технических правок, не объясняя, почему малоэтажная зона должна стать высотной, зачем исключается библиотека или спортивное сооружение. Отсутствие подобных обоснований превращает публичные слушания в формальность, за которой просматривается четкий курс на уплотнительную застройку, реализуемую в интересах узкой группы строительных компаний.