На внеочередном заседании Думы Сургута большинством голосов утвержден пакет поправок в Единый документ территориального планирования (ЕДТП, бывший генплан). Ключевым изменением стало неожиданное исключение из документа новой функциональной зоны комплексного развития территорий (КРТ). Решение принято без публичного обоснования, на фоне отмены Федеральной антимонопольной службой (ФАС) конкурса по выбору инвестора для КРТ в Ядре центра города. Параллельно дума утвердила повышение этажности в конкретных проектах, таких как «Пойма-4», несмотря на требования жителей соседнего ЖК отказаться от этого решения и их угрозы судебными разбирательствами.

• Отказ от пакетного решения по КРТ

Отказ от включения в генплан единой зоны КРТ стал ключевым изменением в пакете поправок. Изначально эта зона, подразумевающая особый регламент, должна была охватить историческое ядро города и несколько микрорайонов (27А, 43, 34Б), позволяя застройщикам возводить жилые дома высотой до 85 метров (25–30 этажей). Однако на публичных слушаниях 15 декабря жители выразили категорическое несогласие, указывая на риски перегрузки социальной и транспортной инфраструктуры, а также на то, что внесение зоны КРТ в генплан в предложенном варианте влечёт за собой исключение из него целого ряда объектов соцкультбыта, ранее там запланированных.

Критика была не только эмоциональной, но и предметной. Один из участников, общественник и предприниматель Владимир Самборский, указал на масштаб планируемой застройки в 43-м микрорайоне: «Я тут посмотрел — одной и той же организации дают 50 земельных участков. Это как?» — отметил он. Действительно, согласно документам, застройщику на этой территории предстоит возвести 50 многоквартирных домов.

К этой позиции присоединились и депутаты. В частности, Богдан Гужва, ссылаясь на негативный опыт прошлого, заявил: «По изменениям в 43-м микрорайоне мы уже высказывались на комиссии, и я от лица коллег повторяю: мы категорически против поправок, ведущих к увеличению этажности. Вы озвучили, что плотность планируется вырасти как минимум в три раза. Мы уже проходили этот путь: около 15 лет назад после аукциона по жилищному строительству этажность была изменена со средней и малой на многоэтажную. Этот факт был оспорен другим участником торгов в суде с жёсткой аргументацией, и параметры вернули обратно. Теперь мы снова планируем пойти по этому пути. Как депутат от этого округа заявляю: увеличение плотности более чем в три раза нанесет огромный урон транспортной и социальной инфраструктуре всей территории».

Кроме того, депутаты также выступали против введения зоны КРТ в том виде, в каком её предложила администрация. Алексей Кучин прямо указал на ключевую, по его мнению, проблему механизма: «Суть введения зоны КРТ в единый документ территориального планирования в том, что она не подразумевает точных показателей этажности. Таким образом, если мы этой зоной будем “красить” любое пространство, то теоретически там может построиться жильё любого уровня, так как конкретные параметры будут определяться на стадии проекта планировки. Это решение уже не будет проходить через думу, и мы не сможем утверждать эти параметры. Фактически мы теряем контроль над генпланом с точки зрения понимания, какое жильё и где будет строиться».

Его коллега Богдан Гужва развил мысль, настаивая на необходимости детализации: «В целом я поддерживаю идею с зоной КРТ, но с учётом того, что она уже на стадии принятия генплана должна разделиться на территории малоэтажного, среднеэтажного и многоэтажного строительства. Сейчас вы все предлагаете покрасить в один цвет, соответственно депутаты никакого влияния уже на этот процесс не будут иметь, а за нами люди, мы их слушаем. Поэтому я от лица нашей комиссии предлагаю в таком виде не принимать, а принимать при разделении этой территории на подзоны, что мы обсуждали, но в протоколе этого не появилось».

• Примечательно, что на самом заседании думы вопрос о КРТ не поднимался и публично не обсуждался.

Единственным упоминанием стало обращение депутата Виктора Рябчикова, который, ссылаясь на рабочие встречи, спросил у представителя администрации: «…в тех зонах КРТ, о которых мы говорили, высотную застройку вы отменили? Не выше девятого этажа?» Директор департамента архитектуры и градостроительства Иван Сорич ответил утвердительно, что породило впечатление о смягчении параметров будущей застройки в пользу жителей.

Однако после завершения заседания в беседе с корреспондентом «Фактологии» Сорич уточнил суть решения. Он сообщил, что зона КРТ была полностью исключена из пакета, но обозначил альтернативный механизм её будущего введения.

«В данных поправках убрали зону КРТ. С депутатами у нас были совещания, рабочие группы в части того, что в рамках Градостроительного кодекса у нас предусмотрено, что в отношении той территории, по которой заключен договор о КРТ, в течение 90 дней после утверждения документации о планировке территории можно выйти с инициативой о внесении изменений в генплан», — отметил он.

Согласно разъяснению чиновника, теперь предусмотрен пошаговый механизм. Сначала инвестор, выигравший конкурс, в течение года разрабатывает документацию по планировке территории (ДПТ), где определяются конкретные границы, объекты и высотность застройки. Затем этот проект проходит публичные слушания и процедуру утверждения. И только после этого, в течение 90 дней, вносится изменение в генплан для установления зоны КРТ на данном конкретном участке. Таким образом, массовое зонирование заменено на точечное. При этом прозвучавшее на заседании мнение о лимите в девять этажей оказалось ошибочным. «До 78 метров сейчас. Многоэтажка будет там», — резюмировал Иван Сорич, подчеркнув, что базовый принцип, допускающий высотное строительство в будущих зонах КРТ, не меняется.

• То, что решение о невключении зон КРТ в генплан носит временный характер, дал понять председатель думы Александр Олейников. После принятия поправок в генплан он огласил протокольное поручение администрации, согласованное депутатами по итогам слушаний.

Согласно поручению, администрации предписано до 1 апреля 2026 года подготовить проект решения думы о внесении изменений в Единый документ территориального планирования и градостроительного зонирования (ЕДТП) с целью отражения на отдельной карте границ всех территорий, планируемых под КРТ. Кроме того, необходимо сформировать комиссии по подготовке изменений в ЕДТП по принципу паритета, обеспечив равное представительство от администрации и думы, а также проработать вопрос включения депутатов, включая руководство думы, в состав градостроительного совета при губернаторе ХМАО.

Ключевыми являются пункты, призванные формально закрепить участие думы в процессе. Администрация должна разработать и утвердить регламент осуществления КРТ, предусмотрев, что решения о возможности реализации проектов и заключении договоров о КРТ принимаются на основании решения специально созданной рабочей группы. Аналогичный фильтр должен быть установлен для проектов планировки и межевания территории (ППиПМ). Для этого требуется привести в соответствие постановление администрации, закрепив, что решения об утверждении ППиПМ также принимаются на основании решения рабочей группы, созданной ранее действующим распоряжением администрации (от 28 марта 2017 года № 473), а в состав этой группы должны быть включены депутаты городской думы.

После оглашения поручения депутат Богдан Гужва дополнительно попросил закрепить в нём положение о возможности утверждения самих проектов планировки решением думы, что, по его мнению, усилило бы контрольные полномочия представительного органа.

При этом наблюдатели связывают отказ властей от пакетного включения зон КРТ в генплан с громким скандалом, разразившимся вокруг конкурса по выбору инвестора для крупнейшей такой зоны — «Ядро центра Сургута». Федеральная антимонопольная служба (ФАС) отменила торги, выявив в документации грубые нарушения. В частности, в обязанности потенциального застройщика незаконно включили благоустройство набережной реки Саймы — территории, не входящей в границы самого проекта КРТ. Это требование, противоречащее Градостроительному кодексу, было ключевым публичным аргументом администрации для снижения социальной напряжённости, так как обещало горожанам компенсацию в виде новой общественной зоны за счёт инвестора. Фиаско этого подхода, выявленное надзорным органом, по мнению экспертов, заставило городские власти отказаться от столь же спорного пакетного изменения генплана.

• Претензии жителей и аргументы власти: спор об этажности «Поймы-4»

Второй блок утверждённых поправок, вызвавший наибольший резонанс у горожан, касался повышения этажности в уже переданных застройщикам проектах. Речь идёт о квартале «Пойма-4» (компания «Брусника») и микрорайоне 50 (ДСК-1). Земля была передана этим компаниям в качестве компенсации за достройку проблемных объектов для дольщиков.Теперь же, по инициативе властей, предлагается изменить зоны этих участков с «малоэтажной и среднеэтажной жилой застройки» на «многоэтажную». В рамках тех же поправок предложено пропорционально увеличить мощность социальных объектов. В частности, по проекту «Пойма-4» предусмотрено расширение детского сада со 200 до 350 мест, школы с 550 до 1125 мест и строительство дополнительного сада на 175 мест.

• На публичных слушаниях жители прилегающих домов высказались категорически против таких изменений, указывая на отсутствие инфраструктуры и усугубление транспортных проблем. 

«Если такие изменения внесутся в градостроительные документы, то мы будем в судебном порядке обжаловать. Какая необходимость в этом? Там нет инфраструктуры. Обещают, что завтра она появится, но мы не сможем ею воспользоваться, жить там будет невозможно. У нас получится еще одно гетто, как на “Ауре”», — заявила на слушаниях одна из жительниц.

Кроме того, дискуссия вокруг «Поймы-4» вышла за рамки простого неприятия высоток и перешла в плоскость экономической обоснованности. Жители напрямую поставили вопрос о соразмерности уже выполненной «Брусникой» работы и новых преференций.

«Брусника достроила паркинг, она это сделала не бесплатно, ей компенсировали… Какая необходимость ещё и этажность увеличивать?» — спросила одна из жительниц.

«Когда компания согласилась на эти условия — её эта этажность, Ж2, устраивала. Тут звучало, что те застройщики, которые достраивали дома для обманутых дольщиков, они безусловно несут затраты. Однако это же разные затраты — если мы, например, дом жилой достраиваем и если мы достраиваем паркинг. Это не то же самое, что недостроенный дом, какая-то инфраструктура там уже была. Поэтому я думаю, что затраты, которые понесла “Брусника”, и зона Ж4, которую сейчас они запрашивают, — возможно, не совсем сопоставимо?» — предположила другая сургутянка. Её вопрос выглядел особенно резонным с учётом того, что соразмерность затрат и компенсации в виде бесплатных земельных участков в подобных сделках рассчитывалась по специальной формуле, которую ввела для таких проектов прокуратура ХМАО, разрешившая властям отдавать землю без торгов.

Замглавы администрации Алексей Фокеев парировал, что решение принимается на уровне округа, оценивающего понесённые затраты и масштаб инвестиционного проекта: «Здесь не совсем город принимает решение, а все-таки округ смотрит на фактически понесенные затраты… Мы транслируем решение субъекта». Фокеев также заверил, что социальная инфраструктура будет обеспечена пропорционально новой плотности.

Представитель «Брусники» (Юрий Валгушкин) развил эту логику, представив повышение этажности как инструмент развития территории за счёт бизнеса: «Мы не просто берём и увеличиваем этажность, пытаясь заработать, как вы говорите. Увеличение этажности связано исключительно с тем, что мы берём на себя большие социальные обязательства по созданию объектов культурного наследия, образовательных кластеров, общественных пространств. За счёт бизнеса мы включаем эту территорию в городское пространство».

Депутат Алексей Кучин, пытаясь резюмировать спор, обратился к жителям с риторическим вопросом: «Мы сейчас тут обсуждаем: либо оставить как есть, и застройщик будет выполнять обязательства по старому договору без садика, скверов, либо город идёт навстречу и увеличивает этажность, и компания берет на себя больше социальных обязательств. Что для вас важнее — благоустроить среду или сохранить малоэтажную застройку? Мы как ваши депутаты, лично я, буду вашу точку зрения отстаивать».

Ответ жителей был однозначным и отражал скепсис в отношении обещаний: горожане выступали против высоток, указывая на уже существующий острый дефицит инфраструктуры. «Мы боимся высотной застройки, потому что сейчас нам уже не хватает инфраструктуры, чтобы жить комфортно. В том числе поликлиник и спортивных объектов. Высотная застройка ляжет на транспортную инфраструктуру, которая не справится, как не справляется сейчас во многих частях города», — отметила одна из жительниц.

Одновременно жители неоднократно пытались выяснить конкретику, на которой строились все эти планы и расчёты. Их вопросы были направлены на понимание логики утверждения соцобъектов в условиях неопределённости. «Можно обозначить, какой объем квартир предполагается и какое количество жителей при полной застройке?» — спрашивали они.

• Ответы чиновников и девелопера не прояснили ситуацию, а, напротив, показали, что ключевые параметры — плотность и количество жителей — либо не определены, либо сознательно не раскрываются. Вся аргументация о достаточности соцобъектов, таким образом, строится на предположительных расчётах.
  

На вопрос о количестве будущих жителей представитель «Брусники» ответил: «Нет, сейчас так не скажешь, потому что нужно разрабатывать проект планировки и межевания, и зависит от многих вещей». На уточняющий вопрос о максимальной высотности зданий он сослался на ту же процедуру: «Все будет определяться проектом планировки и межевания».

На это жители резюмировали возникший парадокс: «Можно зафиксировать, что не определен показатель этажности, и второй момент, который меня смущает, что непонятно, сколько людей будет и какая квартирность будет в этой общей планировке. Отсюда вытекает третий вопрос: каким образом производился расчет “социалки” — то или иное количество мест в школах или садиках?».

Представитель компании в ответ признал, что точный расчёт невозможен, и объяснил подход к планированию социальных объектов, предложенных для внесения в генплан: «Придерживались принципом возможного максимального количества людей. Но ни разу у нас еще не получилось и не получится наверняка это количество людей на планировочном элементе предусмотреть – это физически невозможно, но тем не менее мы закладываем в объекты образования максимальное количество… Мы эти обязательства уже на себя взяли».

Этот ответ не удовлетворил жителей. Финальный эмоциональный комментарий одного из участников подвёл черту под ощущением бессилия: «Мы задыхаемся от этих высоток уже, мы смотрим в стены соседних домов. Для чего вам этот генплан? Что хотите с ним, то и делаете. Сколько можно? Просто прекратите это всё».

• Молчание думы по точечным вопросам

Вопреки ожиданиям, на самом заседании думы эти острые вопросы не были подняты депутатами для публичного обсуждения с администрацией. Никто из народных избранников не потребовал дополнительных пояснений или расчётов по проектам «Пойма-4» и 50-го микрорайона. Голосование по переводу этих территорий в разряд многоэтажных прошло без дебатов.

По мнению экспертов, итоги заседания демонстрируют избирательный подход власти к обратной связи. Массовое недовольство горожан и депутатов, подкреплённое внешним скандалом (решение ФАС), привело к тактическому отступлению по системному вопросу — введению зон КРТ в предложеннов властями виде. Однако точечные, но не менее конфликтные решения, касающиеся конкретных территорий и лоббируемые крупными застройщиками, были проведены, несмотря на публичные протесты жителей. Роль депутатского корпуса в этой схеме оказалась двойственной: они сумели отстоять своё право на участие в будущих процессах по КРТ, но уклонились от прямой защиты интересов избирателей в уже назревших конфликтах.

При этом остаётся открытым вопрос о позиции прокуратуры. Как надзорный орган, ответственный за законность в сфере градостроительства, она не проявила публичной активности в этой резонансной истории, включающей скандальный конкурс и масштабные поправки в генплан, вызвавшие категорические протесты жителей.