Администрация Сургута инициировала электронный конкурс на застройку по механизму комплексного развития территорий (КРТ) в микрорайоне 27А города. Осваиваемая в ходе реализации проекта площадь составит 213,5 тыс. квадратных метров, а минимальный объем гарантированного финансирования оценен в 33 млрд рублей.

С 9 февраля начнется этап подачи заявок на электронный конкурс по застройке территории микрорайона 27А Сургута по механизму КРТ. Итоги конкурса планируется подвести 6 марта 2026 года. Под комплексное развитие попадает участок в 213,5 тысяч квадратных метров в границах ул. Мелик-Карамова, ул. В. Пархомовича и Югорского тракта.

Минимальный объем финансирования работ, предусмотренных проектом договора о КРТ, составляет 33 млрд рублей, стартовая цена права заключения договора – 18,6 млн рублей, размер задатка – 9,3 млн.

Победителем конкурса будет признан участник, заявка которого получила наибольшее количество баллов по пяти критериям: минимальный объем финансирования (от 33 млрд рублей) – значимость 0,1, цена на право заключения договора (от 18,6 млн рублей) – значимость 0,1, наличие опыта строительства жилья (от 109,4 тыс. кв. м.) – значимость 0,3, наличие опыта строительства объектов образования (от 1 объекта) – значимость 0,3 и наличие финансовых ресурсов, специально предусмотренных на самую рискованную часть КРТ — расселение / выплаты жителям (от 1,2 млрд рублей) – значимость 0,2.

То есть, несмотря на внушительную сумму обязательных инвестиций — не менее 33 млрд рублей, — этот критерий имеет наименьший вес (10%) в оценке заявок. Основные баллы (60%) присуждаются за прошлые достижения: построенные квадратные метры жилья и объекты образования. Такой подход ставит в привилегированное положение крупных девелоперов с длинной историей, но не обязательно гарантирует выбор самого финансово устойчивого инвестора на ближайшие 15 лет.

Проектом договора устанавливаются градостроительные ограничения на соотношение площадей. В домах до 8 этажей включительно не менее 80% площади должно приходиться на жилые помещения и не более 20% — на нежилые. Для зданий от 9 этажей и выше соотношение ужесточается: 85% к 15% в пользу жилья.

Ключевой обязанностью будущего девелопера станет полный цикл работ по расселению: от оценки и переговоров с жильцами до выкупа и физического сноса 38 жилых домов, расположенных на территории. На это отводится срок до четвертого квартала 2033 года.

Помимо сноса, застройщик за свой счет должен освободить территорию от незарегистрированных объектов инфраструктуры, а также построить или реконструировать новую инженерную и транспортную сеть, необходимую для жизни микрорайона.

В социальной сфере обязанности разделены. Девелопер обязан разработать и согласовать в госэкспертизе проект школы на 1 101 место, после чего безвозмездно передать готовую документацию и земельный участок городу (о строительстве объекта, как в случае с территорией под КРТ в ядре центра города, речи не идет). На проектирование отводится 18 месяцев после согласования технических требований с администрацией.

Детский сад на 350 мест инвестор должен будет построить полностью. Его проект также нужно подготовить за 18 месяцев, а само здание — возвести и передать муниципалитету в течение трех лет после завершения проектирования. В договоре есть особое условие: если расчетное число жителей превысит вместимость сада, застройщик должен будет компенсировать нехватку мест за счет встроенных помещений в новых домах, организовать оборудование мест для прогулок детей с учетом их шаговой доступности и безопасности маршрута.

Также в обязанности застройщика входит благоустройство и безвозмездная передача городу сквера площадью 3,8 тыс. кв. м. к 1 ноября 2032 года и парковой зоны со стороны Югорского тракта — улицы Виктора Пархомовича — площадью около 42 тыс. кв. м. (включая пешеходно-тропиночную сеть, декоративное освещение, малые архитектурные формы) к 1 ноября 2034 года.

Важно отметить, что предельная этажность будущей застройки в текущем договоре не определена. В документе прямо указано, что «установленные дифференцированные требования по этажности… отсутствуют» и будут установлены девелопером позднее, в процессе разработки новой документации по планировке территории. Это прямое следствие решения, принятого городскими властями в декабре 2025 года под давлением общественности: тогда отказались от внесения в генплан единой зоны КРТ, которая разрешала бы застройку до 85 метров (25-30 этажей). Теперь конкретные параметры высотности и плотности для микрорайона 27А станут предметом отдельного согласования и публичных слушаний уже после выбора подрядчика, что делает этот вопрос главной точкой регуляторной неопределенности и потенциальных общественных конфликтов в будущем.

Договор содержит интересную статью расторжения: при нарушении сроков по ключевым этапам (подготовка ППТ, строительство инфраструктуры) более чем на 6 месяцев администрация вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Последствия катастрофичны: плата за право (18,6 млн) не возвращается, а все незавершенные объекты инфраструктуры безвозмездно передаются городу. Застройщик обязан за свой счет оформить на них техническую и кадастровую документацию в течение 2 месяцев.

Договор прямо запрещает продажу или переуступку прав на проект (exit lock). Единственный способ привлечь партнера — оформить с ним субаренду земельных участков. При этом администрация получит доступ ко всем первичным документам застройщика, ежегодно проверяя каждый рубль расходов по проекту через предоставление полного реестра затрат с копиями договоров и платежек.

• Дополнительный конфликтный риск создает схема выкупа жилья: размер возмещения для собственников заморожен на уровне 18 августа 2025 года. В условиях растущего рынка разница с будущей рыночной стоимостью может составить 30-50%, что гарантирует волну судебных исков и срыв графика расселения.

Конкурс на микрорайон 27А стал для Сургута уже вторым крупным проектом КРТ, при этом первый сопровождался громким скандалом. Предыдущий тендер на застройку ядра центра города в конце 2025 года был приостановлен по решению УФАС после жалобы «УК Центр Менеджмент» (структура, связанная с совладельцем «Сибпромстроя» Николаем Сторожука). Это разбирательство привело к существенному пересмотру условий: после перезапуска минимальный объём инвестиций вырос в 28 раз — с 1,39 млрд до 38,6 млрд рублей. До скандала свои заявки подали только две компании: сам «Центр Менеджмент» и ООО «Матрица фасада», управляемое структурой группы «Брусника», которую рынок считал главным фаворитом. Теперь администрации предстоит доказать, что новый конкурс будет прозрачным и не повторит ошибок прошлого. Подведение итогов конкурса планируется 27 февраля.