В Сургуте прошла первая публичная встреча дольщиков проблемного застройщика ДСК-1 (принадлежащего депутату Думы ХМАО Михаилу Сердюку) с основным кредитором — Сбербанком, а также прокуратурой и администрацией города. Жители, которые не получали внятной информации с начала года, рассчитывали услышать конкретные сроки достройки своих домов и ответы по компенсациям. Вместо этого банк назвал ситуацию «одним из самых тяжёлых кейсов в России» и по сути убеждал дольщиков не забирать деньги с эскроу-счетов, чтобы избежать банкротства ДСК-1 и собственных многомиллиардных убытков — компания находится в залоге у Сбербанка, и её крах означает для кредитора прямые финансовые потери.
Ситуацию описал управляющий отделением Сбербанка в ХМАО Виталий Дорошенко (в июне 2024 года сменил Александра Солопа).
«У нас крупный застройщик (ДСК-1) для нашего региона построил и ввёл в эксплуатацию много домов. В последнее время испытывает финансовые трудности, и есть определённый, достаточно большой объём домов, который сейчас не достроен. В разной степени готовности. Возникли финансовые трудности по разным причинам: это и текущая экономическая ситуация, это и определённые ошибки в управлении. Но у нас есть сейчас проблема, которую необходимо решать», — сразу отметил банкир.
По его словам, рабочая группа при правительстве Югры создана ещё с прошлого года. С ноября она действует на еженедельной основе, однако с января активность была приостановлена — центральный офис Сбербанка инициировал полный аудит проекта: финансовый, налоговый и технический. «Сейчас мы находимся в завершающей стадии, — сообщил Дорошенко. — У нас очень много привлечено внешних компаний, которые занимаются заключениями по различным вопросам».
Дорошенко назвал ситуацию «одним из самых тяжёлых кейсов в России». «Я 25 лет работаю в Сбербанке, — сказал он. — Я за 25 лет подобных кейсов не видел не только в своей работе, но и в работе коллег».
Он пояснил, что на данный момент принятая банком стратегия — достроить дома со средней степенью готовности и выше (1-й и 3-й дома в ЖК «Крылов»). По объектам, где нет дольщиков и нулевая готовность, решение, скорее всего, будет без достройки.
«По тем домам, по которым у нас присутствуют дольщики, мы перед собой видим задачу совместно с правительством решать вопрос по достройке. Понятно, что сдвигаются сроки в связи с тем, что сейчас возникла ситуация — существенное удорожание происходит по стоимости строительства и мы сейчас опять же решаем вопрос, чьими силами будет осуществляться достройка», — отметил представитель банка.
При этом Дорошенко подчеркнул: достройка будет осуществляться не силами ДСК-1.
«Мы сейчас по первому и третьему домам работаем с несколькими подрядчиками, которые работают в регионе, имеют опыт собственного строительства, имеют опыт достройки, в том числе проблемных домов, работают с правительством, проверенные подрядчики, устойчивые. Мы сейчас с ними отрабатываем итоговые сметы», — сообщил он, добавив, что заказчиком работ по-прежнему будет ДСК-1.
На вопрос жителя, будет ли тендер, он ответил: «Ну, скажем так, тендер смет. Тендер-смет, потому что по сметам платить будем мы, сверх бюджета».
Глава отделения также сообщил, что решение по этим домам планируется принять ориентировочно до 15 мая головным офисом. «Мы выходим в Москву на комитет, выносим это решение со всеми вводными, которые мы получим в процессе подготовки сметы, подрядчиков, все вводные технические, которые мы получим, все вводные, связанные с позицией каждого дольщика, — мы это выносим на комитет в Москву для принятия конечного решения», — пояснил он. При этом Дорошенко признал, что объём инвестиций даже без итогового аудита превышает проектные бюджеты практически по всем домам. «По большинству домов бюджеты закончились», — сказал он.
- Риск банкротства и консолидированная позиция
Дорошенко отметил, что на решение Сбербанка о достройке могут повлиять несколько обстоятельств, включая других кредиторов, которые уже подают иски о банкротстве. По его словам, этот вопрос сейчас решается.
«У нас есть несколько развилок, которые могут существенно повлиять на принятие этих решений [по достройке домов], но мы будем отрабатывать со всеми, в том числе с вами, чтобы все эти развилки привели к тому, чтобы мы двигались именно по этой дорожной карте, которая есть», — сказал он.
Цель, по его словам, простая: есть понимание и сотрудничество со стороны руководства ДСК-1 о необходимости урегулирования ситуации и такое же понимание со стороны банка. «Финансовая составляющая для участников строительства будет очень, скажем, невыгодная. Мы все это понимаем. Здесь существенное удорожание в принципе делает все эти проекты неэффективными, некоторые глубоко неэффективными. Но мы будем искать и принимать решение для того, чтобы урегулировать вопрос с достройкой. Соответственно, нам нужна совместная позиция».
Дорошенко также сообщил, что в вопросах активно участвует Следственный комитет, прокуратура округа, действующая рабочая группа и губернатор — «со всех сторон осуществляется организационная помощь для того, чтобы конструктивно этот вопрос урегулировать».
«А сейчас можно урегулировать только всем вместе, конструктивно. Потому что, если кто-то захочет этой ситуацией воспользоваться и попытаться эту ситуацию раскачать, к сожалению, лодка может раскачаться. Очень много разных сторон в этом вопросе. В том числе не исключено, что могут быть люди, которые заинтересованы в негативном исходе этой ситуации. Мы должны совместно, если мы заинтересованы в позитивном исходе, этому противостоять», — отметил он.
Один из дольщиков спросил, что произойдёт с эскроу-счетами в случае банкротства ДСК-1. Дорошенко объяснил, что при банкротстве граждане смогут забрать свои деньги с эскроу, а также предъявить претензии по неустойкам и пеням, но они будут удовлетворяться в четвёртую очередь, после всех остальных кредиторов. При этом, как он уточнил, имущества компании, скорее всего, не хватит, чтобы покрыть все требования.
Другой вариант, по словам Дорошенко, — рассчитать разницу между текущей рыночной стоимостью квартиры и суммой, полученной по эскроу, и предъявить эту разницу в качестве компенсации, встав в реестр кредиторов на эту сумму. Забрать деньги с эскроу и попытаться вложить их куда-то ещё. Либо ждать достройки в процедуре банкротства, но здесь, по его мнению, также есть риски — «если, в принципе, в процедуре банкротства кто-то захочет это достраивать». «Потому что государство в этих процедурах не участвует каким-то дополнительным имуществом, как это было ранее, когда искали тех, кто будут достраивать, выделяя бесплатно земельные участки. Сейчас такого нет. Сейчас этого не будет. То есть она такая прямо плохая процедура», — отметил Дорошенко, добавив, что банкротство к тому же растянет процесс на многие годы.
На вопрос о компенсации выплаченных процентов по ипотеке директор департамента архитектуры и градостроительства администрации Сургута Иван Сорич заметил, что их можно предъявить как требование. Дорошенко подтвердил: «Ну, требования, да, предъявляйте». Однако тут же пояснил, что «выплаченные проценты по ипотеке — это не долг застройщика, а упущенная выгода дольщика, который мог бы инвестировать деньги иначе». Фактически банк дал понять: предъявить требования можно, но рассчитывать на их удовлетворение при банкротстве практически не приходится.
Затем он перевёл разговор к главной, по его мнению, цели — максимально быстро отдать квартиры, напомнив, что все дома находятся на одном юридическом лице, а денег на достройку у компании нет, поэтому банк будет финансировать строительство из собственных средств.
При этом он добавил, что по оптимистичным оценкам подрядчиков, дома можно сдать уже в этом году. Но тут же предупредил: если «карточный домик рассыпится» — наступит банкротство и люди заберут эскроу, — многие не смогут реализовать своё право на социальную ипотеку, потому что это право уже закончилось по срокам. Теоретически, если сейчас не достроить и не передать квартиру, у части дольщиков право на ипотеку — на эту или любую другую квартиру — просто прекратится.
Банк, по его словам, хочет, чтобы все тысяча с лишним дольщиков ушли с квартирами, хотя кто-то в этом потеряет. «Просто инвестор этих достроек потеряет много, потому что бюджетов больше на достройку нет», — сказал он, приведя в пример дом в жилом комплексе «За ручьём». Этот объект уже построили на уровне семи этажей, он находился в высокой стадии готовности, но потом «по техническим вопросам», как выразился Дорошенко, стал в низкой стадии готовности (напомним, застройщик разобрал дом до второго этажа, объясняя в СМИ это желанием укрепить фундамент для безопасности). «Вот он сейчас практически не построен, а бюджета на него больше нет. Нужен ещё один бюджет, чтобы достроить этот дом. Понимаете? Вот такие решения нужно сейчас принимать. И просьба понять нашу позицию, вместе поддержать. Потому что понятно, что у каждого есть свой вопрос, но это одна лодка. Это одна лодка для всех дольщиков», — добавил банкир.
Он подчеркнул, что особого опыта в такой ситуации нигде нет. И сейчас для банка — видимо, конкретно для менеджмента сургутского отделения, которое допустило такую ситуацию, — крайне важно доказать, что «мы очень быстро и оперативно способны принимать решения и нести эту ответственность». Он уточнил, что если это удастся сделать по первым двум домам, то появится перспектива достроить и все остальные объекты.
- «Банкротство невыгодно никому»
На вопрос дольщицы, выгодно ли Сбербанку банкротить ДСК-1, Дорошенко ответил, что банку выгодно урегулировать ситуацию, а банкротство — лишь один из способов. «Если бы выгодно было что-то сделать, мы бы что-то уже сделали», — сказал он, дав понять, что встреча с дольщиками и попытки найти решение сами по себе доказывают: банкротство невыгодно.
Он признал, что принятие этого решения было тяжёлой историей для Сбера. «Она очень больно ударилась по банку», — заявил Дорошенко. Женщина из зала возразила, что больно ударило в первую очередь по дольщикам. Дорошенко согласился: «Мы понимаем, все страдают».
Он рассказал, что работает в Сбербанке 25 лет, приходил разгребать проблемные активы в 2001 году, но за четверть века подобных кейсов не видел ни в своей работе, ни в работе коллег. «Это очень непростая тяжёлая ситуация. И если мы её вырулим, это прямо достижение для всех, в первую очередь для людей», — сказал он, добавив, что после истории с дольщиками предстоит ещё гораздо более тяжёлая работа.
«Банкротство — это путь. По нашему мнению, он невыгоден. Более того, он невыгоден всем», — резюмировал Дорошенко.
Однако что будет, если руководство Сбербанка всё же решит не поддерживать дальнейшие вложения в заведомо убыточные проекты, дольщикам так и не объяснили.
- «Вы не ответили»: банк ушёл от вопроса о неустойке
Несмотря на призывы банка к консолидированной достройке, на прямой вопрос о компенсациях и неустойке Дорошенко публично отвечать отказался.
Один из дольщиков спросил прямо: правда ли, что Сбербанк взамен на достройку домов требует от дольщиков отказа от компенсаций?
«Мы эти вопросы будем обсуждать с каждым дольщиком индивидуально», — ответил Дорошенко.
«Так это правда или нет?» — настаивал житель.
«Я вам ответил на вопрос».
«Вы не ответили».
«Если вас этот ответ не устроил, это не значит, что я вам должен другой ответ».
Ни одного публичного «да» или «нет» по поводу выплаты неустойки, компенсации аренды жилья или процентов по ипотеке за годы ожидания так и не прозвучало.
Когда дольщица, уставшая от общих слов, потребовала конкретных сроков по сдаче дома и сказала, что «это слышим уже почти год», прокурор Сургута Март Тубеев занял неожиданную позицию. Вместо того чтобы поддержать требования граждан о внятных ответах, он фактически встал на сторону банка.
«Вы поймите, что ситуация очень сложная», — заявил Тубеев, призвав не превращать встречу в «ругань и разборки».
На вопрос дольщицы «А мы в этом виноваты? Дольщики виноваты?» он ответил: «Вы поверьте мне, что и я в этом не виноват. И Сбербанк в этом не виноват. И люди, которые сейчас будут нести финансовые риски, они в этом тоже не виноваты».
Тубеев также сообщил, что консолидированное решение уже принято — не бросать дольщиков. «Дома построятся только тогда, когда кто-то возьмёт на себя эту ответственность за других людей и вложит свои деньги», — сказал он, по сути, легитимируя позицию банка.
Особенно показательной стала его фраза, обращённая к дольщикам, требующим ответов: «Каждый из нас сможет 200 вопросов придумать и задать их. Это будет красиво, это будет выглядеть очень картинка модная, никто не спорит. Только дома от этого не построятся».
Фактически он призвал дольщиков не требовать немедленных ответов — в том числе о сроках и компенсациях — и довериться процессу. Для людей, которые уже год ждут решения и слышат одни обещания, такая позиция прокурора стала неожиданной и даже обидной. Вместо защиты их прав надзорный орган публично поддержал кредитора.
- Спасти себя и банк: сургутский парадокс эскроу
Встреча в Сургуте обнажила главный парадокс этого кейса. Сбербанк, оказавшийся заложником собственного заёмщика, вынужден уговаривать дольщиков добровольно отказаться от защиты, которую им даёт закон об эскроу. Массовый возврат денег обрушит ДСК-1 (который в залоге у банка и, по сути, принадлежит теперь банкирам), и банк потеряет миллиарды. Поэтому, видимо, Дорошенко и говорил на встрече о «лодке», которую нельзя раскачивать, и о «консолидированной позиции», которая нужна банку не меньше, чем дольщикам.
Но именно здесь проходит линия разрыва. Дольщики пришли за фактами: конкретные сроки, компенсации, гарантии. Вместо этого банк предложил им поверить на слово и индивидуальные переговоры, смысл которых расшифровывается просто: без отказа от претензий достройки не будет. Прокуратура, вместо того чтобы требовать от банка публичных обязательств, встала на его сторону, назвав требования дольщиков «200 вопросами, которые не построят дома».
«Это одна лодка», — повторил Дорошенко. «Мы не на базаре», — осадил прокурор. Дольщики, которые снимают жильё и платят ипотеку, уходили со встречи без ответов.
Ясно одно: эта история показала, что эскроу-счета не являются абсолютной защитой, когда весь портфель застройщика — одна балансовая единица. И расплачиваться за этот просчёт (в том числе и банка, который согласовывал все эти проекты, не увидев, по всей видимости, рисков) предложено тем, кого этот механизм как раз и должен был защищать, — дольщикам.
