Сбербанк, приняв решение о достройке двух корпусов ЖК «Крылов» в Сургуте, выдвинул условием полную мобилизацию имущественного комплекса проблемного застройщика — Домостроительного комбината-1 (ДСК-1). Как стало известно на встрече с дольщиками, все нераспроданные кладовые, которые ранее предлагались участникам долевого строительства в счёт компенсации за срывы сроков сдачи домов, будут реализованы на рынке. Вырученные средства направят на финансирование строительных работ и погашение нового кредита, выданного банком. Кроме того, компания и её основной кредитор — Сбербанк — продолжили настаивать на подписании дополнительного соглашения, регламентирующего отказ от любых финансовых претензий.

• «Других вариантов нет — будем достраивать»

С дольщиками ДСК-1, приобретшими квартиры в ЖК «Крылов» (Сургут), накануне провели вторую публичную встречу (первая состоялась в апреле). На ней представитель Сбербанка Дарья Грибнева (банк является основным кредитором строительной компании, имущество которой находится у него в залоге) подтвердила неофициальную информацию о том, что корпуса 1.1 и 1.3 жилищного комплекса будет достраивать ООО «Квартал» (Ханты-Мансийск), и представила дольщикам генерального директора компании Василия Балесного. Также на встрече присутствовали представители администрации города: директор департамента архитектуры и градостроительства Иван Сорич и заместитель главы — директор департамента имущественных и земельных отношений Оксана Виер, генеральный директор ДСК-1 Богдан Токмаджан и заместитель начальника сургутского отдела инспектирования Жилстройнадзора Вадим Тесля.

Представитель Сбербанка презентовала генподрядчика по достройке двух корпусов как компанию с большим опытом, что, по её словам, особенно важно на фоне «специфики домов». «У них есть дефекты, есть работы, которые надо будет либо переделывать, доделывать и прочее», — уточнила она. Как отметила Грибнева, «Квартал» достраивал ЖК «Уютный» в Сургуте и имеет «большой опыт и жилищного строительства своих домов, которые сдавались всегда в сроки и качественно, и социальные проекты, в том числе и федеральные». Однако репутация «Квартала» в социальном строительстве неоднозначна: компания известна срывами сроков сдачи объектов; в частности, строительство самой большой школы в Ханты-Мансийске на 1725 мест к заявленным срокам готово не было.

Балесный, которому представитель Сбербанка передала слово, обозначил фронт работ: «внутренняя отделка, и инженерные сети, благоустройство, фасады тоже». В ходе дальнейшей дискуссии выяснилось, что готовность дома 1.1 составляет около 78–80%, дома 1.3 — около 55%.

Грибнева заверила, что проведённая независимая экспертиза, которую проводил проектный институт из Тюмени, не выявила каких-либо конструктивных нарушений, которые могли бы препятствовать достройке.

• Главный вопрос дольщиков касался сроков завершения строительства и передачи ключей. Ответ на него также огласила представитель Сбербанка: «Мы ориентируемся в декабре, как и ранее было проговорено, и передача ключей до 1 марта».

Собравшиеся сургутяне несколько раз в ходе собрания возвращались к теме сроков и, главное, гарантий, что к обозначенному времени ключи им выдадут, поскольку сроки неоднократно переносились.

«Мы специально всех собрали, вот даже при прокуратуре, поэтому здесь словами просто разбрасываться не будем. Поэтому вот эти вопросы — переносилось, не переносилось — у нас уже других сроков нет, других вариантов нет. Будем достраивать, и будете получать ключи», — уверенно заявил Балесный, который, к слову, не является стороной договора долевого участия, и вся юридическая ответственность за достройку и передачу квартир, а также за качество лежит на ДСК-1. Балесный может обещать что угодно, но отвечать перед дольщиками придётся не ему.

• Все имущество — под реализацию

Срок завершения строительства в декабре 2026 года указан в дополнительном соглашении, которое уже не первый месяц предлагается подписать дольщикам корпусов 1.1 и 1.3 ЖК «Крылов». В соответствии с текстом документа (имеется в распоряжении редакции), «застройщик обязуется в срок по 30 декабря 2026 года, согласно проектной декларации, закончить строительство в соответствии с проектно-сметной документацией и получить в установленном порядке разрешение на ввод дома».

При этом не все покупатели квартир у ДСК-1 были готовы зафиксировать новые сроки на бумаге, так как помимо обязательства о достройке (застройщиком по-прежнему выступает ДСК-1) в допсоглашение включено условие об отказе от претензий до срока окончания достройки и после её завершения. «На момент подписания настоящего соглашения участник долевого строительства не имеет к застройщику каких-либо финансовых претензий, включая требования об уплате неустойки (пени) по ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 за период с 31.12.2025 по день фактической передачи объекта, и отказывается от права на их предъявление в будущем». При этом допсоглашением подразумевается, что если застройщик не завершит работы в обозначенные в документе сроки, то пункт об отказе от претензий прекращает своё действие, но с важным условием: «с даты, следующей за датой истечения вновь установленного срока завершения строительством объекта».

Пока дольщики находились в неопределённости — достроят ли их дома вовсе, — тема подписания дополнительного соглашения вызывала, как минимум, непонимание. Свои сомнения сургутяне высказали ещё в апреле на встрече с руководством местного отделения Сбербанка, требуя подтвердить, что банк ставит такие условия достройки домов. Но тогда и представитель банка, и прокурор Сургута Марат Тубеев комментировать эту тему наотрез отказались, ссылаясь на то, что будут проведены со всеми индивидуальные переговоры. Вместо комментариев управляющий отделением Сбербанка в ХМАО Виталий Дорошенко назвал ситуацию с ДСК-1 «самым сложным кейсом в России» и призвал дольщиков не забирать деньги с эскроу-счетов.

• В этот раз подход официальных представителей банка, застройщика и генподрядчика был иным. Никто уже не стеснялся вслух комментировать существование таких условий, и, более того, все собравшиеся буквально настаивали на его подписании. Главный посыл, озвученный практически в ультимативной форме: хотите квартиры — откажитесь от компенсаций и претензий.

Напомним, ранее дольщикам в качестве компенсации за срыв сроков строительства обещали бесплатно кладовые. «Это, получается, сейчас это условие, которое нам предложили как компенсацию, теперь не существует?» — спросил участник долевого строительства.

На волнующий всех собравшихся вопрос генеральный директор ДСК-1 Богдан Токмаджан подтвердил, что условием достройки является отказ от компенсаций.

«Всё верно, это условие было отменено 9 апреля, когда Сбербанк принял решение по достройке объектов. И одним из условий было сказано, что необходимо использовать весь имущественный комплекс ДСК-1, что остаётся из имущества для реализации, для сохранения жизнедеятельности компании в период достройки этих объектов и для финансирования этих объектов. Все кладовые, которые у нас есть, они будут отдаваться на рынок, реализовываться за деньги, эти деньги будут идти для того, чтобы финансировать стройку… К сожалению, чтобы достроить дома, нужно полностью использовать весь имущественный комплекс ДСК-1», — сказал руководитель строительной компании.

Ещё один аргумент, который привёл Токмаджан в пользу отказа от претензий, — изменившаяся ситуация. Если раньше дольщики сомневались в наличии реальных гарантий достройки, то теперь, по его словам, решение не только принято, но и подтверждено документально: застройщик готов предоставить акт об открытии финансирования, а на площадку уже вышли строители «Квартала», получившие дополнительное финансирование от Сбербанка.

«Дополнительное соглашение говорит о том, что в случае достройки, опять с обменительным пунктом, что в случае достройки двух домов до конца этого года, вы не претендуете на компенсацию, которая вызвана за счёт срыва сроков объектов предыдущего срока», — озвучил Токмаджан ранее публично не проговаривавшееся условие.

Когда представитель Сбербанка сообщила, что допсоглашение уже подписали 43% дольщиков, один из участников встречи спросил: что будет, если остальные не подпишут? В ответ Токмаджан пояснил, что любые судебные решения в пользу дольщиков — например, исполнительные листы о взыскании неустойки — могут заблокировать счета компании. А значит, достройка, даже если она уже начата, окажется под угрозой срыва.

«Как только такие сложности возникают, возможность достроить дома и осуществлять финансовые операции становится практически невозможной. И если этот момент наступит, при всех наших усилиях, которые уже вложены, может сложиться ситуация, в которой достройка будет невозможна. Поэтому мы просим всех рассмотреть подписание данных соглашений», — сказал он.

• Дарья Грибнева прямо указала, что сегодня на чаше весов или предложенный вариант, или банкротство компании.

Но самое поразительное — логика, которую вслух озвучил застройщик: ответственность за судьбу всех остальных объектов ДСК-1 он возложил на дольщиков двух корпусов. Если те не подпишут отказ от претензий — компания обанкротится, и тогда ни они, ни покупатели других домов, чья судьба пока не решена, жилья не получат. По сути, людей, которые сами стали жертвами, превращают в заложников, на которых теперь якобы держится спасение всего застройщика и банка, который, по всей видимости, выдавал кредиты под необеспеченные проекты и теперь рискует не получить средства с ещё не раскрытых эскроу-счетов дольщиков.

Руководитель ДСК-1 попросил дольщиков «понять и поучаствовать в подписании допсоглашений, чтобы ДСК-1 могла распоряжаться имуществом и вести хозяйственную деятельность, чтобы продолжала существовать и выполнять все обязательства».

В унисон выступил и руководитель «Квартала» Балесный, который начал откровенно давить на дольщиков, заявляя, что на них лежит ответственность перед другими покупателями ДСК-1, оказавшимися в ещё более сложной ситуации.

«Я никого не буду уговаривать — подписывать или не подписывать, это дело каждого. Но здесь Сбербанк принял решение достроить и дополнительно выделить средства. Вы можете, конечно, не подавать на неустойку сегодня, а подать, например, после ввода своих домов. Допустим, ваши дома ввелись в конце года, и вы подаёте на неустойку. Но у застройщика есть ещё обязательства перед другими дольщиками, такими же, как вы. И средств у застройщика собственных нет достраивать. Естественно, вы заблокируете дальнейшее строительство, и проблемы следующих дольщиков будут ещё колоссальнее. Они уже точно не получат никогда жилья. Потому что пойдёт банкротство, а это тянется годами — они уже не увидят своё жильё. Поэтому выбирать вам, конечно, но надо взвешивать: вы получите свои квартиры, я в этом больше чем уверен. Но надо думать и о тех, кто тоже купил и тоже хочет когда-нибудь заехать в свою квартиру», — заявил Балесный, мнение которого, впрочем, никто не спрашивал, ведь его компания не несёт перед дольщиками никакой юридической ответственности.

• Банкротство и другие перспективы дольщиков

Вероятность того, что в отношении ДСК-1 начнётся процедура банкротства, прозвучала не только как аргумент в пользу отказа от претензий со стороны покупателей квартир, но и как вопрос со стороны самих дольщиков. Ранее на встрече в апреле все официальные лица декларировали, что максимум усилий сейчас направлен на то, чтобы избежать начала этой процедуры. Во имя этого дольщиков призывали не забирать деньги с эскроу-счетов и отказаться от претензий, признавая, что риски банкротства существуют. При этом фактически находящийся в залоге у Сбера ДСК-1 остаётся контрагентом по всем обязательствам — перед дольщиками, подрядчиками, банком, что подтвердил на последней встрече генеральный директор компании.

Подобная ситуация действительно порождает неопределённость для остальных дольщиков компании (решение о достройке домов которых ещё не принято) — юридически ответственность за достройку их жилья возложена на девелопера, находящегося под риском банкротства, а решение о дофинансировании объектов принимается в реальном времени.

В комплексе «Крылов», помимо обсуждаемых на совещании, планировалось к постройке ещё пять корпусов — 1.2, 4.1, 4.2, 4.3 и 4.4. По ним, озвучил Токмаджан, «решение пока не принято». Однако, по его словам, на достройку после 1.1 и 1.3 могут рассчитывать дома, где сконцентрировано наибольшее количество дольщиков: 4.2, 4.3, дом 1 в Нефтеюганске и дом в 20А микрорайоне Сургута. Сроков их достройки названо не было.

Корпус 1.2 ЖК «Крылов», отметил генеральный директор ДСК-1, к достройке либо не планируется вовсе, либо «не в ближайшее время», поэтому его дольщиков постепенно «переселяют» в свободные квартиры домов 1.1, 1.3, 4.2 и 4.3 и планируют завершить этот процесс в обозримом будущем. Всего, по словам Грибневой, у ДСК-1 в ХМАО 15 проектов: в Сургуте, Нижневартовске и Нефтеюганске.

• «Нюансы и моменты»

Дольщики, по сути, заслушав доклад о спасательной операции ДСК-1, которая невозможна без их буквальных финансовых потерь, задались главным вопросом: что, собственно, произошло с компанией.

«Почему [ДСК-1] не пошёл на банкротство за сколько лет?» — спросил дольщик.

«ДСК-1 не находится в процедуре банкротства. И всё, что сейчас делается, это специально, чтобы не идти в процедуру банкротства, а достраивать дома», — ответил руководитель компании, уклончиво обойдя суть вопроса.

«Ну а причина в чём? Почему остановилась стройка?» — попытался добиться правды один из собравшихся.

Однако ни Сбербанк, ни сам застройщик так и не дали прямого ответа. Более того, когда стало ясно, что они уходят от объяснений, слово взял директор департамента архитектуры и градостроительства города Иван Сорич — но и он не прояснил ситуацию.

• «Это внутренние моменты, которые не распространяются на сегодняшний день. Есть нюансы, есть моменты… С учётом правительства, службы Жилстройнадзора, администрации города и далее этот вопрос пытаемся урегулировать», — обошёл острый вопрос чиновник, не став комментировать причины фактического краха строительного гиганта.

Напомним, что ДСК-1 является ключевым активом депутата думы ХМАО Михаила Сердюка и одним из крупнейших застройщиков региона. По итогам 2025 года чистый убыток компании составил 375 млн рублей при выручке 88,4 млн рублей, что более чем в три раза ниже показателя предыдущего года. На этом фоне компания сорвала сроки строительства многоквартирных домов с участием дольщиков.

По данным бухгалтерской отчётности ДСК-1 за 2025 год, долговая нагрузка компании достигла критических значений. Долгосрочные заемные средства остались практически на уровне предыдущего года — 15,2 млрд рублей, однако проценты по ним, не включённые в стоимость строящихся объектов, выросли более чем вдвое — до 2,27 млрд рублей. Это означает, что банк перестал капитализировать платежи, а застройщик вынужден гасить их из текущего денежного потока, который, несмотря на улучшение формальных показателей, сформирован не за счёт продаж, а за счёт сокращения закупок, что ставит под угрозу завершение строек.

В пояснениях к отчётности руководство компании подтверждает существенную неопределённость: с января 2026 года Сбербанк приостановил финансирование строительства, а переговоры о реструктуризации долга в 15,1 млрд рублей только ведутся. Вся недвижимость и 100% акций общества находятся в залоге у банка, что превращает кредитора в фактического контролера активов.

Сам депутат в качестве причины проблем называл жёсткую кредитно-финансовую политику банков, отмечая, что они «лютуют» в условиях текущей экономической ситуации.