Компания «Энко», известная своими проектами в Тюмени, стала единственным участником торгов на комплексное развитие территории (КРТ) в Ханты-Мансийске. Несмотря на то что конкурс был признан несостоявшимся из-за отсутствия других участников, администрация заключила с застройщиком договор на освоение более 30 га в районе улиц Мира, Строителей и Чехова («Авиагородок»). Стартовая цена права на заключение соглашения составила 40,3 млн рублей при общем объёме инвестиций в 3 млрд рублей. Проект рассчитан на 12 лет и предполагает реновацию ветхого жилья, строительство новых домов и создание инфраструктуры.
«Энко» получила доступ к земле без конкурентной борьбы и взяла на себя ряд ключевых обязательств. В течение 12 месяцев компания должна разработать и согласовать проект планировки территории, а в первые два месяца — подготовить 3D-модель будущей застройки.
Основная нагрузка на застройщика связана с расселением: с 2027 по 2034 год необходимо снести 13 974 кв. м ветхого жилья (21 многоквартирный дом) и обеспечить переселенцев новым жильём. Кроме того, к концу 2032 года «Энко» обязана построить и передать городу на безвозмездной основе детский сад на 250 мест площадью не менее 6 300 кв. м.
Администрация Ханты-Мансийска берёт на себя расходы по расселению оставшейся части многоквартирного фонда, который планируется снести с 2027 по 2034 год. Финансирование будет осуществляться за счёт государственных и муниципальных программ. Власти также обязаны выплатить компенсации собственникам изымаемого жилья или предоставить им альтернативные помещения. Точные расходы города и округа на эти цели не раскрываются.
Муниципалитет взял на себя административные функции: утверждение документации по планировке в течение 30 рабочих дней после общественных обсуждений, предоставление земельных участков в аренду без торгов в 30-дневный срок, а также ускоренную выдачу разрешений на строительство (в срок до 5 рабочих дней).
Градостроительный потенциал территории оценивается в 207 тыс. кв. м, из которых 197 тыс. кв. м составит жильё. При этом ранее власти заявляли о необходимости строительства на этой территории школы на 1 100 мест и ещё одного детского сада. Однако в договоре с застройщиком эти объекты не предусмотрены, что, по мнению экспертов, создаёт дисбаланс интересов.
Эксперты отмечают, что для территории такого размера (сопоставимой с 40 футбольными полями) предусмотрено несоразмерно мало социальных объектов. Обычно в рамках КРТ застройщики возводят школы, поликлиники и спортивные комплексы. Здесь же город фактически ограничился одним дошкольным учреждением.
«Если проект будет реализован в полном объёме, новый микрорайон сможет принять 6-7 тыс. жителей. Однако отсутствие в договоре обязательств по строительству школы и других социальных объектов может создать проблему в будущем», — предупреждают аналитики.
Срок реализации проекта — 12 лет, при этом основные работы по сносу и расселению растянуты на 7 лет (2027–2034). Это дает застройщику возможность растягивать финансирование, минимизируя риски. Также внимание экспертов привлекли мягкие санкции за невыполнение обязательств — пеня составляет всего 1/300 ключевой ставки ЦБ. «Неустойка символическая и не стимулирует застройщика к оперативности», — добавляют собеседники.
По словам аналитиков, мягкие условия могут объясняться сложностями с привлечением инвесторов в регион. «Возможно, администрация города сознательно пошла на уступки, чтобы привлечь крупных надежных игроков в сложных экономических условиях. Однако в долгосрочной перспективе это может привести к недостатку социальной инфраструктуры и повышенной нагрузке на бюджет», — предупреждают эксперты.
