Администрация Сургута под руководством Максима Слепова предпринимает третью попытку расширить практику комплексного развития территорий (КРТ). После того как амбициозные планы по реновации Ядра центра и микрорайона 27А закончились фиаско, муниципальные власти рассчитывают дать старт новому масштабному проекту. Речь идет о комплексном развитии жилой застройки в границах части микрорайонов 21–22, параметры которого чиновники уже вынесли на общественные обсуждения.
О перспективах комплексного развития территорий 21-22 микрорайонов еще в июле этого года сообщал губернатор ХМАО Руслан. Спустя почти три месяца власти города разработали документ, который определяет основные параметры будущего строительства и устанавливает социальные обязательства застройщика. Предельный срок реализации проекта — 15 лет с момента заключения договора.
Общая площадь территории, подлежащей КРТ, составляет 77,45 тыс. кв. м (7,74 га). Совокупный объем строительства в границах территории зафиксирован на отметке 123,9 тыс. кв. метров. Однако эксперты отмечают технический недочет: администрация указала этот объем единой «котловой» цифрой. В документе есть разбивка по предельным параметрам высотности для среднеэтажных и многоэтажных домов, но нет четкого распределения самого объема строительства в квадратных метрах между этими зонами.
Предполагается, что застройщик сможет разместить на территории многоквартирные жилые дома переменной этажности: 8, 16, 22 и 24 этажей. При этом администрация заложила в документ двухуровневую систему ограничений плотности застройки. Максимальный процент застройки для всей совокупной территории КРТ ограничен верхним потолком в 60%. В то же время для локальных земельных участков внутри проекта вводятся более жесткие дифференцированные лимиты: для многоэтажек (высотой до 85 метров) предел установлен в 45% от площади участка, для среднеэтажных 8-этажных домов инвестору оставили всего 27%, а для 5-этажных — 36%. Оставшаяся часть земли будет зарезервирована под новые проезды, дворовые пространства и масштабное благоустройство прибрежной зоны. Такой цифровой баланс наглядно доказывает: основную ставку власти делают именно на высотную многоэтажную застройку.
В части социальной нагрузки будущий инвестор должен обеспечить разработку проекта на строительство детского сада на 250 мест (площадью не менее 3,2 тыс. кв. м) и передать результат в муниципальную собственность. При этом чиновники допустили грубый технический ляп в тексте документа, который делает его юридически уязвимым. Сначала власти требуют от инвестора проект на «строительство» нового садика, а строчкой ниже то же самое обязательство внезапно превращается в передачу документов на «реконструкцию» объекта. Изучение перечня имущества показывает, что никакого детского сада в границах КРТ, который можно было бы реконструировать, физически нет — там стоят только старые жилые дома и коммунальные сети. Похоже, авторы постановления просто бездумно скопировали текст со старых шаблонов, забыв, что нельзя реконструировать то, чего еще не существует. Такие двоякие формулировки в официальных документах, как отмечают эксперты, недопустимы, так как они не позволят потенциальным участникам торгов корректно составить смету, посчитать экономику проекта и гарантированно приведут к судебным спорам.
При этом важно отметить, что обязательства по физическому строительству соцучреждений за счет девелопера в проекте документа не предусматриваются — только проектирование.
Следующий блок касается реконструкции проездов на территории КРТ. Застройщик должен будет разработать проект реконструкции проезда Тихий с примыканием к улице Мелик-Карамова протяженностью ориентировочно 230 метров. Помимо проектирования, на инвестора возлагается обязательство по фактическому выполнению работ: он должен обеспечить полную реконструкцию и безвозмездную передачу в муниципальную собственность проезда с примыканием к улице Федорова протяженностью ориентировочно 200 метров, а также передать городу сам земельный участок под этим проездом.
Также застройщику вменяется масштабное экологическое обязательство: благоустроить прибрежную полосу у моста через реку Сайма на площади не менее 12 тыс. кв. метров, перевести эти земли в территории общего пользования и безвозмездно отдать городу.
Кроме того, по завершении строительства инвестор обязан безвозмездно передать администрации города готовые жилые помещения площадью не менее 4,29 тыс. кв. метров для муниципальных нужд.
Проект постановления обозначает перечень объектов капстроя и линейных объектов, подлежащих выкупу и дальнейшему сносу или реконструкции. Потребуется расселить и снести 6 жилых домов (все по ул. Московская), 3 нежилых объекта и один объект незавершенного строительства (речь о доме банкротного застройщика «Северстрой»). Также в перечень входит внушительный список объектов коммунальной и инженерной инфраструктуры под демонтаж или переустройство. Среди них присутствует 17-километровая городская кабельная канализация связи. Обязательства по ее переустройству возлагаются на застройщика несмотря на то, что этот линейный объект физически выходит далеко за границы рассматриваемого участка КРТ.
Документ пока проходит стадию общественных обсуждений, о предположительной дате объявления торгов пока не сообщалось. При этом свои планы на развитие микрорайонов 21-22 власти города обнародовали на фоне неопределенности с другими площадками, риски повторения судьбы которых в данном проекте крайне высоки из-за внутренних критических ошибок и противоречий в официальных документах.
