Российское градостроительство давно живет в режиме увлекательного лингвистического аттракциона: как только девелоперы и чиновники устают от одного термина, ему на смену приходит другой, еще более многообещающий. За последние двадцать лет отрасль успела переболеть масштабным КОТ (комплексным освоением территорий) в чистых полях, повоевать с несговорчивыми собственниками в рамках КУРТ (комплексного и устойчивого развития) промзон и набить шишки на РЗТ (развитии застроенных территорий) с его юридическим бессилием перед неаварийными пятиэтажками. В декабре 2020 года федеральный законодатель решил прекратить эту чехарду аббревиатур, объединив все лучшее и самое жесткое от предшественников под новой вывеской — КРТ. На прошедшей в Сургутском районе стратегической сессии «Архитектура будущего» участники рынка попытались разобраться, стал ли этот новый инструмент реальным драйвером пространственной революции или перед нами предстала лишь эволюция старого доброго советского микрорайона, отягощенная кабалой коммерческих банков, уплотнением застройки и бесконечными конфликтами с жителями, которые оборачиваются судами из-за принудительного изъятия собственности, спорами за размер компенсаций и в итоге — вынужденным переездом.
- Качество среды против старых привычек
Модератор дискуссии — генеральный директор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов сразу задал сессии строгий тон. Он напомнил, что название встречи — «Архитектура будущего — КРТ как драйвер пространственной революции» — обязывает участников соответствовать этим громким словам и обсуждать тектонические сдвиги в управлении городами, а не локальные вопросы.
Заместитель губернатора Югры Азат Ислаев этот вызов принял, предложив поднять планку дискуссии до масштабов государственной стратегии и детально обсудить, что представляет собой КРТ северных городов. Он призвал коллег и бизнес отказаться от поверхностного восприятия этой комплексной задачи: «Для многих, я уверен, КРТ — это лишь немного улучшенная модель советского комплексного домостроения, где есть жилой дом, детский сад и школа, — иронично констатировал окружной чиновник. — Ну и сейчас застройщики добавляют к этому красивые картинки по благоустройству: поставили три скамейки, одну перголу — и все вместе мы называем этот проект КРТ».
По версии Ислаева, КРТ северных городов — это уникальный исторический и социальный вызов, который нельзя мерить стандартными рыночными лекалами. Северные поселения изначально строились на основе суровой промышленной экономики вокруг буровых вышек и мест добычи нефти. Это сформировало специфический, замкнутый образ жизни, рамки которого замгубернатора описал на примере будней среднестатистического югорчанина: «Ну вот он живёт в одном из посёлков или городков, каждый день ездит либо в офис, либо на промысел. В большинстве своем приезжает, если у него получается на обед домой, вечером едет домой — и на этом вся активность заканчивается».
Описав этот замкнутый круг, Ислаев задался вопросом: может ли современный человек жить таким образом долго? И главное — должен ли? «Может ли человек на протяжении всей жизни удовлетворяться лишь вот этими потребностями: зарабатывать хорошие деньги, проводить время, если у него есть семья, с семьёй и на этом ограничиваться? — спросил замгубернатора и сам же ответил: — С большой долей вероятности, нет».
Именно в нежелании нового поколения запирать себя в рамках этого устаревшего индустриального быта и кроется, по мнению чиновника, главная причина демографического оттока: «Почему уезжает молодёжь? Потому что потребности сегодня другие». Молодые люди ориентируются на стандарты других городов, регионов и стран глобального мира, поэтому одних только высоких северных зарплат для их удержания уже недостаточно. Без развитой сферы услуг, качественного досуга, спорта, ресторанов и, главное, условий для полноценной самореализации отток населения с Севера не предотвратить.
И в этом заключается главный вызов для КРТ северных городов — сформировать принципиально иную жилую среду, которая позволит переломить устоявшийся вахтовый тренд. «Построить жилую среду таким образом, чтобы людям было не просто комфортно жить, а чтобы мы ещё меняли модель, и в конечном итоге люди выбирали Югру как место постоянного жительства. Вот она, такая достаточно непростая цель», — подчеркнул Ислаев.
Основная сложность, по словам замгубернатора, кроется в том, что текущие подходы девелоперов на Севере диктуются исключительно законами их внутренней маржинальности, тогда как сам инструмент КРТ призван подчинить коммерческий интерес глобальным задачам развития среды. Ярким примером такой работающей системы замгубернатора назвал московскую формулу КРТ. В столице баланс интересов регламентирован жестко и прозрачно: если бизнес хочет заработать на строительстве 100 тысяч квадратных метров жилья, город сразу рассчитывает сопутствующую нагрузку. Не можешь или не успеваешь обеспечить этот объем новыми рабочими местами, дорогами или социальными объектами сам — платишь фиксированную плату в бюджет, и Москва берет эти задачи на себя.
На Севере же застройщики, несмотря на колоссальные сверхприбыли прошлых лет, заработанные на волне льготной ипотеки и стремительного роста цен на жилье, пытаются переложить сопутствующие издержки на бюджет. «Ну вот застройщики приходят, говорят: «Извините, вот вчера готовы были детский сад построить, сегодня вообще ничего не будем строить. Ещё нам сети дайте, дороги постройте, может быть, тогда мы к вам придём и что-то неплохое построим”», — констатировал Ислаев. Он признал, что в моменте можно было бы согласиться с этими прагматичными требованиями рынка. Однако его главный посыл к застройщикам — сосредоточиться на глобальной деятельности и начать проектировать на перспективу, не снижая планку качества. Нынешний непростой период окружные власти призывают использовать для совместной разработки уникальных, продуманных до мелочей стратегий КРТ.
«Нас с вами так воспитали, что мы в основном меньше думаем и больше делаем. Ну, потому что надо улицы мести, там вода прорвалась, жильё аварийное сносить, школу срочно построить. А вот сегодня хороший момент для всех градостроителей совместно с застройщиками разрабатывать уникальные проекты, которые будут оцениваться не в деньгах, а в нашей эффективности. Просто сесть и хорошо подумать. Эти времена точно закончатся и нам нужно быть готовыми к росту, который всегда бывает после сложных моментов. И от того, какие решения мы примем на этом росте, и будет зависеть жизнь наших городов», — подытожил Азат Ислаев.
- Скрытые резервы и потолок маржинальности
Пока окружные власти обозначали глобальные социальные ориентиры, федеральный институт развития Дом. РФ развернул перед собравшимися карту скрытых земельных резервов, обнаруженных прямо посреди обжитых городских кварталов. Как выяснилось, бескрайние просторы России — это главная градостроительная иллюзия: когда дело доходит до участков с готовой инфраструктурой, пригодных для стройки, воронка Росреестра сужается до минимума. Руководитель подразделения Дом. РФ Сергей Деревянко рассказал, как ведомство вовлекает в оборот через механизм КРТ неиспользуемые земли у силовых и гражданских структур, превращая бывшие промзоны и территории ФСИН в современные кварталы.
Но за такую щедрость госкомпания жестко ограничивает аппетиты частного капитала, намеренно занижая плотность застройки в проектах. «Все, что реализуется на федеральных землях, оно всегда чуть ниже, чем мог выжать рынок… Базовая проблема для рынка — это, конечно, желание заработать больше… Закладывая этот потолок в проекте, мы избегаем этих проблем», — пояснил Деревянко, добавив, что инвесторам приходится мириться с навязанными обязательствами по строительству детских садов или кванториумов, если они хотят получить эти площадки.
Концептуальный мост между сухими технико-экономическими показателями и реальной жизнью попытался перебросить директор АНО «Институт стратегического развития Север» Дмитрий Селивохин. Он ввел в дискуссию термин «бесшовность», который, по замыслу организаторов, должен стать главным лозунгом югорской реновации. Архитектор предостерег от создания элитных анклавов посреди разрухи: недопустима ситуация, когда внутри КРТ создана идеальная картинка, а сразу за его границей начинается «обычная жизнь» с разбитыми тротуарами.
При этом Селивохин подчеркнул, что принцип бесшовности должен работать и в отношении уникальной сибирской природы. Окружающие бескрайние просторы, леса и водоемы необходимо не отрезать от кварталов, а бесшовно вписывать в жилую среду.
Кроме того, эксперт призывал девелоперов к «инженерной честности», заявив, что истинная идентичность северной архитектуры рождается не из банального копирования узоров коренных народов, а из способности самого здания отвечать на вызовы экстремального климата.
- Опыт китайских реформ
О том, к чему приводит радикальное увлечение архитектурной идентичностью без оглядки на бюджет, собравшимся напомнил старший научный сотрудник Китайской академии общественных наук У Декунь. Его рассказ о трансформации угольных городов Поднебесной прозвучал как классическая драма с хорошим концом. Китайский мэр-реформатор Гэн Яньбо в свое время решил разделить город Датун на две части: справа строить современный район, а слева полностью восстановить древние стены и монастыри, расселив сотни тысяч человек из трущоб. На проект потратили сотни миллиардов юаней при годовом бюджете города в 10 миллиардов. Город погряз в долгах, мэра жестко критиковали за снос подлинных построек ради «новодела», но спустя годы стратегия сработала: бывший депрессивный шахтерский центр превратился в туристическую мекку, принимающую по 70 миллионов человек в год. Из этого китайский гость вывел универсальное правило для сибирских коллег: градостроительный курс должен быть долгосрочным и последовательным, его нельзя переписывать при каждом обновлении чиновничьих кабинетов.
- Тиски банков, суды и экономика расселения
Представители крупного российского бизнеса, впрочем, были настроены менее романтично и предпочли перевести разговор с китайских масштабов на суровую отечественную нормативную базу.
Исполнительный директор «Брусники» Виктор Корчагин представил внушительный список претензий девелоперов к действующему законодательству. Застройщики, вынужденные работать в условиях непредсказуемых экономических циклов, требуют радикального снижения административных барьеров. «У нас предложение рассмотреть возможность… внести изменения в будущие договора о комплексном развитии территории, возможности автоматического продления сроков, связанных с затягиванием судебных процессов, ну, либо опять же с выносом инженерных сетей», — заявил Корчагин.
По его словам, формирование целевых земельных участков на сегодняшний день прогнозируется очень сложно, поскольку существующие оценочные подходы рождают откровенные ценовые парадоксы. Бизнес регулярно сталкивается с ситуациями, когда при расселении старых кварталов с учётом компенсаций и ремонтов застройщики вынуждены при изъятии выплачивать собственникам стоимость несколько большую, чем в новом свежем доме в рамках реализации этого же проекта. Чтобы ликвидировать этот спекулятивный барьер, Корчагин призвал детально уточнить методики оценки недвижимости, а также внести в федеральное законодательство нормы о жестких предельных сроках для судебных процессов и процедур изъятия.
Скорость подготовки площадок, по мнению девелопера, можно существенно повысить за счет раннего включения фискальных преференций. Хотя федеральное законодательство полностью освобождает собственников от уплаты НДФЛ при изъятии или выкупе жилья в границах КРТ, на этапе предварительных переговоров, когда сделки идут в обычном рыночном режиме, этот налог часто становится камнем преткновения. Граждане пытаются переложить свои налоговые обязательства на девелопера, завышая цену выкупа. Корчагин предложил распространить действие налоговых льгот КРТ на предпроектную стадию, а также разрешить передачу участков в субаренду профильным партнерам для создания коммерческой инфраструктуры без утяжеления финансовой модели налогом на добавленную стоимость (НДС), который сейчас делает такое сотрудничество экономически неэффективным.
Отдельный масштабный вызов — инженерная инфраструктура, проработка которой должна опережать сам строительный цикл. Корчагин отметил, что хотя действующее законодательство и обязывает застройщика проектировать комплексную систему инженерного обеспечения, жесткие временные рамки запущенных проектов КРТ не позволяют девелоперам оперативно решать эти задачи «с колес». Чтобы ликвидировать этот дефицит времени, подключать профильные департаменты и ресурсоснабжающие организации необходимо заблаговременно — еще на этапе предпроектной подготовки территории, создавая специальные межведомственные рабочие группы и корректируя местные регламенты технологического присоединения.
Еще одну серьезную проблему директор «Брусники» видит в том, как муниципалитеты пытаются сэкономить за счет бизнеса. Сразу после подписания договора КРТ местные власти часто прекращают выделять бюджетные деньги на уборку и содержание соседних улиц, пытаясь переложить эти расходы на застройщика. Вот только коммерческие банки, которые дают девелоперам кредиты на стройку, такие посторонние траты в финансовые модели категорически не пропускают.
Этот банковский тезис развил директор по развитию ГК «Самолет» Илья Петрасов, подтвердив, что кредитные организации стали главными контролерами строительного рынка. По его словам, в привычном треугольнике «власть — застройщик — жители» теперь официально появился четвертый и самый влиятельный игрок. Проектное финансирование превратило банки в жестких цензоров, которые диктуют свои условия и видят в северных проектах повышенные риски. Петрасов подчеркнул, что КРТ на Севере — это марафон, где любая ошибка в расчетах на старте хоронит обязательства застройщика: «Ошибки в расчётах финансовой модели показывают, что дальше проекты становится сложнее реализовать, взятые на себя обязательства растягиваться».
При этом Петрасов призвал коллег помнить, что масштабные сроки накладывают на бизнес колоссальную историческую ответственность перед северными городами. КРТ — это инструмент, который закладывается «надолго», и второго шанса у девелоперов не будет. Спикер подчеркнул, что если проект реализуется в течение 15–20 лет, то «возможности потом снова подойти к этим территориям, может быть, не будет в ближайшие 50 и 100 лет». Именно поэтому на Севере нельзя экономить на качестве: застройщики обязаны закладывать в проекты повышенные параметры комфорта, увеличивать среднюю площадь квартир и модернизировать инфраструктуру сразу. Ошибка или попытка упростить проект сегодня заложит компромиссное и устаревшее качество жизни людей на вековое поколение вперед.
Самым рискованным этапом этой модели девелопер назвал расселение аварийного фонда, где бизнес часто сталкивается со страхом и сопротивлением населения. По словам Петрасова, информационный фон вокруг реновации изначально пугает людей, поэтому «Самолет» начинает открытый диалог и объясняет жителям их выгоду еще до официального старта юридических процедур КРТ. Спикер подчеркнул прагматику такого подхода: быстро переселить людей и подготовить площадку без конфликтов в итоге выгоднее для экономики проекта, даже если на стартовом этапе это кажется в моменте чуть дороже. Инвестиции в доверие себя окупают: Петрасов заявил, что благодаря превентивным переговорам у его компании ни в одном проекте КРТ не было ни единого судебного решения.
Впрочем, главная проверка финансовой модели девелоперов на прочность начинается уже на этапе производства. Петрасов подробно описал специфику реального строительного опыта на Севере, который требует принципиально иной организации всех процессов на площадке, начиная от подбора подрядных организаций и заканчивая поставками. Основная проблема заключается в том, что базовые строительные материалы в непосредственной близости от площадок КРТ просто не производятся. Девелоперам приходится выстраивать сложнейшую и запредельно дорогую логистику, где критически важно удерживать жесткий ритм поставок и жестко контролировать качество каждой партии. Свои ограничения накладывает и климат: ведение работ в зимний период требует применения специальных противоморозных присадок для бетона, внедрения дополнительных решений по защите самой строительной площадки от заносов и экстремального утепления всего строительного контура зданий. Все эти технологические нюансы неизбежно давят на себестоимость квадратного метра и растягивают сроки, однако, по мнению представителя «Самолета», эти вызовы вполне преодолимы, если застройщик прорабатывает решения заблаговременно.
- Приговор бумажным генпланам
Финальным аккордом сессии стала попытка полностью деконструировать традиционную систему планирования городов, которая, по мнению экспертов, безнадежно устарела. Генеральный директор ИТП «Град» Илья Бальцер констатировал, что классические генеральные планы на 20 лет вперед в современном динамичном мире больше не работают. Его команда знает об этой боли не понаслышке: институт разработал колоссальный объем документов территориального и градостроительного планирования по всей стране — от Владивостока до Донецкой Народной Республики.
По словам Бальцера, именно сложившаяся административная косность документов традиционного планирования и вызвала к жизни появление инструмента КРТ. Бизнес и регионы просто не могут позволить себе тратить по два-три года на прохождение всех кругов бумажных согласований. При этом градостроитель призвал не питать иллюзий по поводу внедряемых сейчас мастер-планов, которые многие считают спасением. Опыт разработки и реализации дальневосточных мастер-планов наглядно показал, что они точно так же постоянно требуют внесения изменений. Каждый год в экономике что-то происходит, и если актуализировать документы силами людей, это оборачивается потерей времени и денег. КРТ на этом фоне стало быстрым тактическим решением, позволяющим оперативно увязать стратегические планы городов с коммерческими интересами инвесторов.
Однако и здесь Бальцер видит серьезный риск: законодательство заставляет смотреть на КРТ строго внутри его юридических границ, полностью игнорируя нагрузку на внешнюю инфраструктуру города — от перекрестка в километре от стройки до очистных сооружений в десяти километрах. Чтобы вытащить отрасль из этого тупика, эксперт предлагает полностью перевести градостроительство на «реестровую модель данных», когда легитимным признается не бумажный том с печатями, а оперативно обновляемая база данных, работающая по аналогии с цифровым рублем. В качестве успешного примера спикер привел Югру: цифровой двойник Нижневартовска уже признан лучшим в России.
Чтобы масштабировать этот успех и сократить инвестиционный цикл в строительстве с полутора лет до фантастических трех месяцев, Бальцер предложил властям региона пойти на экспериментальный правовой режим (ЭПР) Минэкономразвития, который позволяет временно отменить действие Градостроительного кодекса РФ на территории региона или муниципалитета ради цифрового прорыва: «Ищем героев, которые хотят ускорить инвестиционный цикл».
- Цифровые модели как ответ на косность регулирования
Подводя итог сессии, замгубернатора Азат Ислаев предостерег муниципальные команды от эйфории, призвав их к предельной аккуратности при работе с новыми механизмами. По его оценке, в масштабах макропланирования КРТ по-прежнему остается лишь «элементом точечного управления». Советское градостроительное наследство, наложившись на специфику молодого и запутанного российского законодательства, сформировало в стране избыточно сложную систему подготовки документов и колоссальный инвестиционный цикл.
Введя эти ограничения, Ислаев подчеркнул, что власть на местах обязана смотреть на город максимально широко, выходя за рамки конкретных строительных площадок. Внедрение механизмов КРТ требует жесткого просчета долгосрочных последствий, поскольку любое радикальное вмешательство меняет весь городской уклад: «Нужно осознанно относиться и понимать, что если вот снести условно какую-то фабрику или завод, тогда вся архитектура города не с точки зрения архитектуры, да, а с точки зрения процессов, она поменяется».
Главными помощниками чиновников в преодолении этой косности должны стать технологии. Ислаев констатировал, что мир меняется слишком быстро и успевать за ним без применения цифровых двойников и искусственного интеллекта, который уже стал полноценной частью нашей жизни, сегодня просто невозможно. Текущий непростой период окружные власти призывают использовать не для сиюминутных компромиссов, а для глубокой интеллектуальной работы. «Не забывать о том, что единственная наша с вами задача — это через создание инфраструктуры делать жизнь наших людей лучше», — резюмировал Азат Ислаев.
