Конкурс на право заключения договора по комплексному развитию территории микрорайона 27А в Сургуте приостановлен по жалобе «УК Центр Менеджмент» (структура, которую на рынке связывают с совладельцем «Сибпромстроя» Николаем Сторожуком). Ранее компания также обращалась в управление ФАС по ХМАО при проведении конкурса на застройку ядра центра города — и процедуру поиска застройщика пришлось перезапускать.

Компания «УК Центр Менеджмент» обратилась в антимонопольный орган с жалобой на нарушение законодательства при проведении конкурса на застройку по принципу комплексного развития территории микрорайона 27А в Сургуте. Конкурс был объявлен 6 февраля, подведение итогов намечено на 13 марта.

Жалоба от компании поступила в УФАС по ХМАО 20 февраля. Изначально ее рассмотрение было намечено на 27 февраля, но затем его перенесли на 10 марта. Сейчас антимонопольщики находятся на стадии принятия решения, поэтому конкурс числится приостановленным.

По мнению заявителя, в условиях конкурса содержатся требования, которые «ограничивают круг потенциальных участников торгов и влекут ограничение конкуренции».

В частности, в «УК Центр Менеджмент» посчитали, что в документации содержатся необоснованные конкурсные условия. Со ссылкой на постановление правительства РФ №701 заявитель обращает внимание: в документе перечислены «исчерпывающие (закрытые) конкурсные условия», которые может использовать организатор конкурса. Соответственно, администрация Сургута не имела права его расширять. Однако, по мнению составителей жалобы, мэрия города «незаконно подменила понятия “конкурсное условие” и “требования к участнику торгов”». Речь идет о конкурсных условиях: наличие опыта строительства жилых объектов (предельное значение — 109,4 тыс. кв. м) и наличие опыта строительства объектов образования (предельное значение — 1 шт.).

Со ссылкой на Гражданский кодекс РФ заявитель отмечает, что победителем конкурса признается компания, предложившая лучшие условия исполнения договора. «Соответственно, правовая природа проведения конкурса заключается в выборе наилучшего предложения путем оценки по критериям, установленным организатором в конкурсной документации. В связи с чем возникает вопрос: как (вышеуказанные) конкурсные условия (опыт строительства потенциального участника) влияют на порядок исполнения обязательств по договору КРТ», — указано в жалобе.

Таким образом, заключают составители жалобы, требования по наличию опыта в строительстве жилья и объектов образования не могут быть конкурсными условиями, а являются «дополнительными незаконными требованиями к участнику конкурса» и, соответственно, им «не может присваиваться оценочный вес».

К тому же, уточняется в жалобе, данным конкурсным условиям присвоена максимальная величина значимости — 0,3 (при остальных — 0,1 и 0,2). По мнению «УК Центр Менеджмент», «критерии оценки не должны подменять требования к участникам конкурса», то есть присвоение значительного количества баллов, которые не связаны с качеством исполнения договора, а с «мощностью» участника, приводит к невозможности победы в конкурсе для компаний, которые соответствуют всем требованиям законодательства.

«Это является актом ограничения конкуренции, так как круг потенциальных победителей сужается до 1-2 крупных компаний, заведомо известных организатору», — подчеркивается в жалобе.

В документации к конкурсу действительно представлена многоступенчатая система оценки. Победителем будет признан участник, заявка которого получила наибольшее количество баллов по пяти критериям: минимальный объем финансирования (от 33 млрд рублей) — значимость 0,1, цена на право заключения договора (от 18,6 млн рублей) — значимость 0,1, наличие опыта строительства жилья (от 109,4 тыс. кв. м) — значимость 0,3, наличие опыта строительства объектов образования (от 1 объекта) — значимость 0,3 и наличие финансовых ресурсов, специально предусмотренных на самую рискованную часть КРТ — расселение или выплаты жителям (от 1,2 млрд рублей) — значимость 0,2.

Как ранее отмечали опрошенные «Фактологией» эксперты, несмотря на внушительную сумму обязательных инвестиций — не менее 33 млрд рублей, — этот критерий имеет наименьший вес (10%) в оценке заявок. Основные баллы (60%) присуждаются за прошлые достижения: построенные квадратные метры жилья и объекты образования. Этот подход потенциально ставил в заведомо выигрышное положение прежде всего застройщиков с историей, но не обязательно — с благополучными финансовыми показателями.

В свою очередь, в «УК Центр Менеджмент» обращают внимание регионального УФАС на то, что такими условиями создается искусственный барьер для участников, что приводит к ограничению конкуренции. В пример они ставят конкурс на КРТ ядра центра Сургута, где применяются только два критерия: минимальный объем финансирования договора КРТ (вес — 0,5) и цена права на заключение договора (вес — 0,5).

Напомним, конкурс на застройку по механизму КРТ ядра центра Сургута компания выиграла. Перед выбором компании-застройщика ядра конкурс также пришлось перезапускать из-за жалобы будущего победителя. Это разбирательство привело к существенному пересмотру условий, в частности, после перезапуска минимальный объем инвестиций вырос в 28 раз — с 1,39 млрд до 38,6 млрд рублей.

Конкурентом выступало ООО «Матрица фасада», управляемое структурой группы «Брусника», которую рынок считал главным фаворитом. Компания предложила минимальный объем финансирования в 50 млрд рублей и 21 млн – за право заключения договора. Причем заявка структуры «Брусники» поступила на рассмотрение первой. После «УК Центр Менеджмент» предложил свои условия в 55 млрд и 25 млн соответственно — и, набрав 100 баллов, был объявлен победителем.

Дополнительно заявители в жалобе обратили внимание на необходимость подтверждения наличия финансовых средств исключительно на счете организации в размере 1,2 млрд рублей для расселения существующего на территории жилья. По мнению «УК Центр Менеджмент», такое ограничение лишает возможности применения иных способов обеспечения жильем собственников сносимых домов: кредитной линии или предоставления имеющегося в распоряжении участника жилья.

Напомним, осваиваемая в ходе реализации проекта в микрорайоне 27А площадь составит 213,5 тыс. кв. м, а минимальный объем гарантированного финансирования оценен в 33 млрд рублей. Под комплексное развитие попадает участок в границах улиц Мелик-Карамова, В. Пархомовича и Югорского тракта. Стартовая цена права заключения договора — 18,6 млн рублей, размер задатка — 9,3 млн.

Свое решение антимонопольщики должны вынести в пятницу, 13 марта, — хотя изначально на эту дату было намечено подведение итогов конкурса.