В Сургуте стартует конкурс на масштабную ревитализацию центра города — крупнейший проект КРТ в истории Ханты-Мансийского автономного округа. Администрация ищет инвестора, готового вложить в реновацию не менее 1,38 млрд рублей.
Проект предусматривает комплексное развитие «Ядро центра» площадью более 20 гектаров в районе улицы Университетской и проспекта Ленина. За 15 лет реализации на этой территории будет создан новый жилой квартал с совокупным объемом строительства 330,5 тысяч кв. метров, что навсегда изменит облик центральной части города.
Заявки на участие в конкурсе будут приниматься до 5 декабря, их рассмотрение и допуск претендентов состоится 9 декабря. Победитель электронного конкурса будет определен в день его проведения — 11 декабря.
Стартовая цена за право реализации — 16,9 млн рублей. Гарантийный взнос (задаток) для допуска к участию в конкурсе — 8,45 млн рублей. Минимальный объем финансирования работ составляет 1,4 млрд рублей — это установленный властями нижний порог вложений. Реальные затраты инвестора, с учетом строительства социальных объектов, будут многократно выше. Обеспечение исполнения контракта — денежный залог или банковская гарантия, которую застройщик должен внести после победы — 34 млн рублей.
Согласно документации, предельный срок реализации всего проекта составит 15 лет с момента заключения договора с победителем. Обязательства победителя носят комплексный и капиталоемкий характер.
Первым этапом станет полная подготовка территории. В течение 20 месяцев с момента подписания договора застройщик обязан разработать и согласовать новую проектную документацию.
- Процедура расселения и взаимодействия с жителями
Ему предстоит полностью финансировать процедуру расселения и выкупа 120 объектов недвижимости. Общая кадастровая стоимость земельных участков, попадающих в зону КРТ, превышает 549 млн рублей — эта сумма лишь отчасти отражает масштаб будущих компенсационных выплат, поскольку итоговое возмещение будет рассчитываться исходя из рыночной стоимости. Процесс будет регламентирован и пройдет в несколько этапов. Сначала инвестор обратится в администрацию с ходатайством об изъятии имущества для муниципальных нужд. Далее — за свой счет проведет независимую оценку рыночной стоимости всех выкупаемых участков, домов и квартир, а также размера убытков, включая упущенную выгоду собственников.
После этого инвестор обязан вести прямые переговоры с жителями об условиях изъятия их имущества и совместно с администрацией подготовить проекты трехсторонних соглашений. Ключевая финансовая ответственность ляжет на застройщика: он обязан полностью обеспечить выплату возмещения всем гражданам. Таким образом, все расходы по компенсациям собственникам недвижимости берет на себя частный инвестор, а не городской бюджет.
После перехода прав на участки необходимо провести полный снос всей существующей застройки. В рамках проекта будет полностью расчищена территория: под снос планируется 129 объектов капитального строительства, в основном частные жилые дома и постройки в районе улиц Революционной, Саймовской, Учебной, Таежной и других в микрорайоне Строитель.
Параллельно инвестор должен будет создать всю городскую инфраструктуру с нуля. Это означает проектирование и строительство за свой счет объектов коммунального хозяйства — сетей тепло-, водоснабжения, электроснабжения и водоотведения, а также новой улично-дорожной сети.
Наиболее значимой частью контракта является возведение социальных и культурных объектов с последующей безвозмездной передачей их в муниципальную собственность. Фактически застройщик подготовит для города современный образовательный центр, включающий школу на 1125 мест и детский сад на 350 мест, а также второй, встроенный детский сад на 125 мест. Культурная жизнь города получит новый импульс за счет строительства отдельного здания кукольного театра «Петрушка» площадью не менее 4500 кв. м и передачи земельного участка под Городской культурный центр. Также в дар городу перейдут встроенный пункт полиции, объекты транспортной инфраструктуры и парковка.
Помимо этого, проект включает благоустройство набережной реки Саймы, создание новых общественных пространств и парковки. Особое внимание уделено историко-культурному наследию: до начала работ застройщик обязан провести и финансировать археологическую разведку на всей территории КРТ.
Новые параметры застройки обещают сделать район современным и комфортным. Разрешено строительство жилых домов высотой до 28 этажей, при этом совокупный объем строительства составит около 330,5 тыс. кв. метров жилья и 50 тыс. кв. метров коммерческой недвижимости.
- Требования к участникам
К участию в конкурсе допустят только юридических лиц, имеющих за последние 5 лет опыт строительства объектов, чей совокупный объем составляет не менее 10% от запланированного в Сургуте (около 33 000 кв. м). Это условие отсекает мелких игроков и указывает на то, что проект рассчитан на крупного девелопера с серьезными финансовыми ресурсами.
Несмотря на миллиардные вложения и серьезные социальные обязательства, проект реновации центра Сургута остается высокомаржинальным активом. По мнению экспертов, его коммерческая привлекательность не вызывает сомнений. Передача городу школы, детских садов и театра, при всей их значимости, составляет лишь часть обязательств на фоне общего объема возводимой недвижимости — свыве 330 тыс. кв. метров. Основной бизнес-кейс инвестора — создание и продажа элитного жилья в самом центре города, что сулит значительную прибыль.
Таким образом, власти предлагают инвесторам «входной билет» в масштабное преобразование экономической столицы региона, которая с приходом нового губернатора Руслана Кухарука получает новое дыхание в развитии. Интерес к проекту уже проявила компания «Брусника», которая еще в марте презентовала собственную концепцию развития ядра центра Сургута. Пока это единственный публично заявивший о своей заинтересованности потенциальный претендент, что делает его наиболее вероятным партнером для реализации этого амбициозного проекта.
