Минстрой России вынес на общественное обсуждение законопроект в Жилищный кодекс и отдельные законодательные акты, который вносит существенные изменения в программу расселения из аварийного жилищного фонда. Инициатива затрагивает около 1,3 миллиона россиян, проживающих в домах общей площадью более 23,1 млн кв. метров. Помимо продления сроков программы и пересмотра правил оценки жилья, документ содержит спорную норму, согласно которой граждане при выборе альтернативной квартиры будут обязаны самостоятельно доплачивать разницу, если её стоимость превысит размер компенсации за аварийное жилье.

Законопроект предлагает новый подход к формированию выкупной цены. В компенсацию, помимо рыночной стоимости самой квартиры с учётом её непригодности для проживания, будут включаться рыночная стоимость доли собственника в общем имуществе дома, доля в стоимости земельного участка, на котором расположен дом, а также все убытки, связанные с изъятием. Последние включают затраты на временную аренду жилья и возмещение так называемой упущенной выгоды.

Для дополнительной защиты устанавливается гарантия, что цена за один квадратный метр не может быть ниже 50% от средней рыночной стоимости, которую Минстрой устанавливает для каждого региона. Однако эта гарантированная стоимость может существенно отличаться от реальных цен на рынке и зачастую покрывает лишь половину стоимости нового «квадрата», что не позволит многим гражданам приобрести равноценное жилье.

Ключевым спорным моментом является норма о доплате. Если собственник, у которого нет другого жилья, выбирает не денежную компенсацию, а предоставление квартиры, и её оценочная стоимость окажется выше рассчитанной выкупной цены, разницу ему придётся оплачивать из собственных средств. Это положение фактически отменяет ожидания многих граждан на бесплатную равноценную замену жилья и перекладывает часть финансовой нагрузки с бюджетов на самих переселенцев.

Эксперты связывают предложения Минстроя с острым дефицитом бюджетных средств на программу. О том, что федеральная программа расселения аварийного жилья фактически приостановлена после начала СВО из-за нехватки денег, накануне Нового года прямо заявил депутат Госдумы Андрей Гурулёв.

«Сейчас сказать, что завтра мы всё аварийное жильё расселим, было бы неправдой. Пока мы немножко не вздохнём после СВО, какие-то деньги не появятся, мы эту тему вообще не продавим. Я вам говорю, как есть на самом деле», — заявил Андрей Гурулёв в своём прямом эфире в ТГ-канале. С другой стороны, отмечают аналитики, Минстрою необходимо поддержать застройщиков, которые сейчас живут в основном за счёт госзаказа.

Подобная практика, когда жители обязаны доплачивать за предоставляемое жилье большей площади или лучшего качества, уже существует в ряде регионов и регулярно приводит к конфликтам. Ярким примером служит Ханты-Мансийский автономный округ, где аналогичные правила действуют при расселении в некоторых муниципалитетах, и жители пытаются оспорить их.

В июне 2024 года в социальных сетях развернулась волна публичных обращений к тогда еще врио губернатора Ханты-Мансийского автономного округа Руслану Кухаруку. Жители из разных городов и районов, включая Нефтеюганский и Октябрьский, массово жаловались на действия местных администраций в ходе расселения. Суть претензий сводилась к тому, что муниципальные власти, по мнению граждан, злоупотребляли своими полномочиями, вводя обязанность оплачивать разницу в стоимости между изымаемым аварийным жильем и предоставляемой новой квартирой.

В обращениях сквозило глубокое чувство несправедливости. Люди указывали, что десятилетиями проживали в неблагополучных условиях — в ветхих, часто деревянных домах, иногда с превышением норм вредных веществ. Они расценивали расселение как долгожданное исправление этой ситуации государством, а не как рыночную сделку. Необходимость нести дополнительные, зачастую неподъемные расходы для получения благоустроенного жилья воспринималась как издевательство и нарушение социальных обязательств властей. Жительница Пойковского в своем обращении задавала риторический вопрос: «Где справедливость? Когда мы будем жить в капитальных благоустроенных домах?»

Особое возмущение и правовую неопределенность вызывали случаи, когда аварийное жилье граждан было официально включено в региональную адресную программу. Как отмечала, например, жительница Октябрьского района, на приобретение для них нового жилья уже были выделены и использованы средства из трех источников: окружного бюджета, муниципальной казны и Фонда содействия реформированию ЖКХ. В подобной ситуации требование администрации о дополнительной плате с граждан выглядело не только обременительным, но и юридически сомнительным, наводящим на мысли о нецелевом расходовании уже выделенных бюджетных средств или об искусственном завышении стоимости предоставляемых квартир.

Эта ситуация в ХМАО стала наглядной демонстрацией системных конфликтов, которые порождает практика доплаты. Она приводит к прямым столкновениям граждан с местной властью, подрывает доверие к государственным программам и провоцирует длительные судебные тяжбы. Предлагаемая Минстроем федеральная норма, по сути, легализует на общероссийском уровне именно ту спорную практику.

Эксперты оценивают предложения Минстроя неоднозначно. С одной стороны, они отмечают прогресс, так как закон приводит механизм переселения в большее соответствие с гражданским правом и закрепляет расширенную модель возмещения, особенно важную в части компенсации за долю в земле, которая раньше часто игнорировалась. С другой стороны, звучит критика. Специалисты указывают, что оценка «с учётом непригодности» уже применяется на практике, а гарантированный минимум в 50% от нормативной стоимости, устанавливаемой чиновниками, далёк от реальных рыночных цен и вряд ли решит проблему доступности нового жилья для малоимущих собственников, которые не смогут взять ипотеку для доплаты.

Программа расселения аварийного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, должна была завершиться 1 сентября 2025 года. Однако из-за недостатка финансирования и резкого подорожания недвижимости 12 регионов не уложились в срок. Предлагаемый законопроект продлевает её сроки до 2028 года и меняет финансовую модель. Все аварийные дома, которые не смогут расселить до этой даты, войдут уже в федеральный проект «Жилье» национального проекта «Инфраструктура для жизни». Финансировать его продолжат за счет средств Фонда развития территорий.

Законопроект находится на стадии общественного обсуждения, которое продлится до 23 января 2026 года. До этой даты граждане могут направлять свои замечания и предложения.