В Сургуте возобновлен конкурс на право заключения договора о комплексном развитии территории (КРТ) жилой застройки Ядра центра города. Повторные торги организованы после того, как первоначальную процедуру в декабре 2025 года приостановило УФАС по Ханты-Мансийскому автономному округу. В новой редакции кардинально пересмотрен ключевой финансовый параметр: минимальный объем инвестиций, которые должен обеспечить застройщик, увеличен в 28 раз — с 1,39 млрд до 38,6 млрд рублей.

Поводом для вмешательства ФАС стала жалоба ООО «Управляющая компания «Центр Менеджмент» (структура, связанная с совладельцем «Сибпромстроя» Николаем Сторожуком), направленная на организатора торгов — администрацию Сургута. Заявитель утверждал, что отсутствие в конкурсной документации полного перечня работ не позволяет оценить реальный объём затрат, что делает участие в торгах невозможным.

Минимальный объём финансирования в первой редакции конкурса был заявлен на уровне 1,39 млрд рублей. При этом ещё на стадии приёма заявок администрация, отвечая на уточняющие вопросы потенциальных участников, подтверждала, что в указанную сумму включены не все обязательства по договору. Чиновники поясняли, что расчёт вёлся по укрупнённым технико-экономическим показателям, а в сумму 1,39 млрд входили лишь затраты на проектирование школы на 1125 мест и детского сада на 350 мест, а также на проектирование и строительство кукольного театра «Петрушка». При этом требования к его оснащению в конкурсной документации отсутствовали — согласно проекту договора, техническое задание на оснащение театра администрация обязалась предоставить застройщику лишь в течение шести месяцев после получения от него соответствующего запроса, то есть уже после заключения соглашения.

При этом ключевым коммерческим компонентом проекта являлось создание жилого квартала объёмом свыше 300 тыс. кв. метров. Упоминание этого масштаба принципиально, потому что он демонстрирует колоссальный разрыв между символической «социальной» сметой (1,39 млрд) и реальными объёмами всего проекта, основную финансовую нагрузку по которому должно было нести именно жилищное строительство.

Примечательно, что формально жалобу отклонили как поданную с опозданием, но по собственной инициативе ФАС провела проверку и согласилась с ключевыми претензиями.

Результатом проверки стал не только перезапуск торгов, но и раскрытие состава участников первоначального конкурса. Помимо заявителя, заявку подала компания ООО «Матрица фасада. Специализированный застройщик», учрежденная в Сургуте в августе 2024 года. Согласно данным ЕГРЮЛ, ее управляющей организацией является ООО «Брусника. Строительство и девелопмент», которую эксперты ранее называли главным претендентом на проект.

В новой редакции документации кардинально пересмотрен ключевой финансовый параметр. Минимальный объем инвестиций, которые должен обеспечить застройщик, увеличен в 28 раз — с 1,39 млрд до 38,6 млрд рублей. Это произошло потому, что власти выполнили предписание ФАС и включили в расчет полный перечень работ. В расчёт теперь входят все капиталоёмкие подготовительные и инфраструктурные этапы. Застройщик обязан полностью финансировать выкуп и снос 129 объектов частной собственности с расселением жителей, что является одной из самых дорогих статей. Кроме того, на его средства должны быть построены с последующей безвозмездной передачей городу крупные социальные объекты: образовательный центр (школа на 1125 мест и детский сад на 350 мест), отдельный встроенный детский сад на 125 мест, театр актёра и куклы ( ориентировочной площадью 4500 кв. м.), участок под Городской культурный центр, а также помещение для пункта полиции. Помимо этого, за его счёт возводится вся инженерная и транспортная инфраструктура микрорайона «с нуля» — сети, дороги, парковки, а также осуществляется комплексное благоустройство, создание общественных пространств и прямые платежи в бюджет. Увеличенная смета отражает модель, где частный инвестор единовременно финансирует всю программу городской реновации.

Еще одним требованием антимонопольщиков стала конкретизация по социальным объектам. В первоначальной документации полностью отсутствовали технико-экономические показатели кукольного театра «Петрушка», который победитель обязан построить и безвозмездно передать городу. Теперь в аукционную документацию включено приложение «Техническое задание на разработку проектной документации по объекту «Театр актера и куклы», а также срок его возведения — 6 лет с момента заключения договора на КРТ.

Третье существенное изменение связано с благоустройством. ФАС признала незаконным требование к застройщику обустроить набережную реки Саймы (участок от ул. Университетской до университета и Дворца торжеств), поскольку эта территория не входит в границы КРТ. Отметим, что это условие власти использовали как ключевой аргумент для снижения социальной напряженности, вызванной перспективой высотной застройки в центре. По решению ФАС, данное обязательство исключено из конкурсной документации.

Победителя будут определять по двум критериям: предложенный минимальный объем инвестиций (теперь установлен в размере 38,6 млрд рублей) и предложенная цена на право заключения договора (от 16,9 млн рублей). При этом оцениваться будет суммарная финансовая нагрузка с приоритетом на предложенную сумму инвестирования в проект. Крайняя дата подачи заявок назначена на 20 февраля 2026 года, а подведение итогов конкурса планируется 27 февраля.

Обновленный конкурс проходит на фоне общественных дискуссий о будущем центра Сургута. Ещё в декабре 2025 года на публичных слушаниях горожане резко выступили против поправок в генплан, которые единым решением закрепляли бы особый статус территории КРТ под высотную жилую застройку. В результате 30 декабря депутаты отказались от массового внесения таких зон. Однако планы по преобразованию территории не отменены, а отложены.

Как пояснил после заседания директор департамента архитектуры и градостроительства администрации Иван Сорич, зоны КРТ теперь будут вводиться точечно — уже после выбора инвестора и утверждения проектной документации в каждом конкретном случае. «До 78 метров сейчас. Многоэтажка будет там», — заявил чиновник, дав понять, что застройка будет именно высотной, а не среднеэтажной.

Этот подход вызвал вопросы у потенциальных инвесторов ещё на этапе первого конкурса. Участники торгов интересовались, почему в документации заложена исключительно многоэтажная застройка (с соотношением жилой и нежилой площади 85/15%), без альтернативы в виде среднеэтажных домов (80/20%). В ответах администрация указала, что изменение типа застройки на среднеэтажную возможно, но лишь при условии проработки новой концепции в рамках документации по планировке территории (ДПТ) и изменения зонирования до заключения договора КРТ. Это лишь подтверждало, что условия первого конкурса были целенаправленно ориентированы на создание высотного жилого квартала.