Власти Ханты-Мансийского автономного округа предпринимают радикальные меры для решения давней проблемы – отсутствия интереса застройщиков к труднодоступным территориям региона. Правительство Руслана Кухарука инициировало изменения в методику формирования норматива средней рыночной стоимости жилья, которые должны сделать строительство в отдалённых населённых пунктах экономически привлекательным.
- Проблема, которую не решили при Комаровой
Ситуация с недоступностью жилья в Югре давно требует системных изменений. Ещё при предыдущем губернаторе Наталье Комаровой депутаты-строители в окружной думе неоднократно указывали на несоответствие нормативной стоимости реальным рыночным показателям. Была даже создана специальная рабочая группа, однако кардинальных изменений добиться не удалось.
Сейчас новая администрация взяла курс на ускорение строительных темпов, особенно в рамках программы переселения из ветхого и аварийного жилья. Но ключевая проблема остаётся – во многих населенных пунктах строительство практически не ведется на фоне высоких издержек застройщиков и низкой платёжеспособности населения.
- Новая методика расчёта: суть изменений
После консультаций с правительством Региональная служба по тарифам предложила принципиально новый подход к определению стоимости квадратного метра: помимо рыночных данных учитывать «расчётную стоимость», которая должна отражать реальные экономические условия в каждом муниципалитете.
По данным ведомства, все эти годы при определении нормативов в соответствии с Методикой систематически складывается ситуация, при которой на постоянной основе сведения мониторинга на первичном рынке жилья отсутствуют практически у 70% муниципалитетов округа.
«Так, в период с IV квартала 2023 года по IV квартал 2024 года информация, размещённая в свободном доступе в сети интернет о ценах на рынке первичного жилья в полном объёме на протяжении всего указанного периода присутствует только по 7 из 22 муниципальных образований (Ханты-Мансийск, Нижневартовск, Сургут, Нефтеюганск, Югорск, Нефтеюганский и Сургутский районы). По 15 муниципалитетам в связи с отсутствием сведений мониторинга рыночной стоимости на первичном рынке в расчёт норматива принимается расчётное значение, которое не в полной мере учитывает фактическую динамику изменения рынка жилья. Поэтому методику предложено дополнить показателем расчётной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилого помещения по муниципальным образованиям округа для целей стимулирования развития строительства первичного рынка жилья и конкуренции строительных организаций на территориях округа», – указали в РСТ.
Согласно новой методике, стоимость будет определяться по формуле, учитывающей: базовую цену квадратного метра на первичном рынке в конкретном муниципалитете; корректирующий коэффициент для разных групп муниципалитетов (всего 4 группы); соотношение покупок на первичном и вторичном рынках; и коэффициент транспортной доступности.
Особое внимание уделено арктическим территориям (группа 4), где строительные издержки максимальны. Чем сложнее доставлять строительные материалы в северные поселения, особенно в зимний период, тем выше будет этот показатель. В результате расчётная стоимость квадратного метра в арктических районах может оказаться существенно выше рыночной, что должно компенсировать застройщикам дополнительные расходы.
- Потенциальные риски
Эти нововведения будут иметь несколько важных последствий, отмечают эксперты. Во-первых, льготные программы поддержки, например, для молодых семей, будут основываться на более реалистичных расчётах стоимости жилья. Во-вторых, строительные компании получат прозрачную систему расчётов, которая поможет им планировать проекты в сложных северных условиях. В-третьих, местные власти смогут точнее контролировать жилищный рынок и распределять субсидии.
При этом специалисты отмечают и потенциальные риски. В частности, дальнейший рост цен на жильё, которое и так стало недоступным для многих жителей округа даже на условиях ипотеки, а также усиление зависимости рынка от государственных закупок – власти могут стать основным покупателем. «Также есть риск искусственного завышения стоимости в отдалённых районах без реального улучшения качества жилья», – отмечают собеседники.
Власти рассчитывают, что новые правила позволят выполнить амбициозные планы по строительству более 1 млн квадратных метров жилья. Опыт прошлых лет показывает, что без системных изменений правил игры такие показатели достичь практически невозможно.
Сейчас предложения РСТ проходят все согласования. В ведомстве отмечают, что при принятии новой методики первые расчёты появятся уже во II квартале 2025 года.
