Правительство Ханты-Мансийского автономного округа (ХМАО) предпринимает системные меры по ускорению запуска крупных проектов комплексного развития территорий (КРТ) в муниципалитетах. В условиях высокой бюджетной нагрузки и дефицита местных квалифицированных подрядчиков регион сделал ставку на максимальное снижение административных и финансовых барьеров для привлечения крупных инвесторов. Ключевым элементом этой стратегии стало введение прозрачных и выгодных для застройщиков правил определения стартовой цены торгов на право заключения договора о КРТ.
«Упрощаем систему развития территорий муниципальных образований по механизму КРТ. Устанавливается порядок определения начальной цены торгов на право заключения договора, что сократит временные и финансовые затраты», — анонсировал новые правила на совещании по КРТ в Сургуте губернатор ХМАО Руслан Кухарук.
- Какой механизм предложили власти?
В отличие от многих субъектов РФ, власти ХМАО установили простой и прозрачный механизм расчёта стартовой цены. Она фиксируется в размере годовой арендной платы, определяемой как 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, подлежащего комплексному развитию. Эта ставка является базовой, установленной Земельным кодексом для расчёта арендной платы (используется в большинстве случаев, когда земля предоставляется без торгов), и фактически представляет собой символический платёж.
Примечательно, что Югра в выборе данной модели последовала примеру Ямало-Ненецкого автономного округа, где также утверждена идентичная формула расчёта. Для обоих северных регионов, стоящих перед острой задачей расселения ветхого фонда в условиях сложной логистики и высоких затрат на строительство, создание максимально привлекательных условий для инвесторов является стратегическим приоритетом.
Такой подход кардинально отличается от методик, используемых в других регионах. Например, Правительство РФ в своём постановлении № 701 предписывает определять начальную цену через рыночную стоимость права аренды, что требует дорогостоящей оценки и создаёт значительную неопределённость для инвестора.
Ещё более контрастной выглядит ситуация с Тюменской областью. Местные власти используют сложную расчётную формулу, где ключевым множителем выступает коэффициент расселения (Кр), напрямую связывающий стартовый платёж с коммерческим потенциалом территории. Это делает проекты с большим объёмом ветхого жилья и умеренным потенциалом застройки экономически менее привлекательными.
Челябинская область пошла по пути жёсткого разделения. Власти региона установили, что метод расчёта полностью зависит от формы торгов: при проведении конкурса инвестор должен заплатить полную рыночную стоимость всех земельных участков, что является максимальной нагрузкой, а при аукционе применяется знакомая формула в 1,5% от кадастровой стоимости. Это создаёт для инвестора дополнительный риск и непредсказуемость.
Свердловская область, в свою очередь, предложила, пожалуй, самый агрессивный стимулирующий подход — гибридную модель с эффективной ставкой всего 0,003% от кадастровой стоимости (0,1% × коэффициент инвестиционной привлекательности 0,03). Это минимальная плата за землю в стране, что демонстрирует готовность властей предложить практически нулевой входной билет для привлечения инвесторов в сложные проекты КРТ.
- Почему власти Югры пошли на такие условия?
На фоне свердловского «радикализма» и сложных моделей других регионов подход Югры и Ямала выглядит не просто либеральным, но и взвешенным. Ставка в 1,5% — это ненулевая сумма, что демонстрирует сбалансированную позицию между стимулированием инвестора и фискальными интересами региона.
Эксперты выделяют несколько причин, по которым регион выбрал стратегию максимального стимулирования.
Приоритет отдаётся скорости и практическому результату. По мнению экспертов, власти округа осознают, что классические механизмы с высокими стартовыми платежами отпугивают инвесторов. Льготные условия — это плата за оперативное расселение аварийного жилья и модернизацию городской среды без прямых затрат из регионального бюджета.
Немаловажным фактором является компенсация высоких сопутствующих затрат. Инвестор в проектах КРТ несёт существенные расходы: расселение, снос, строительство новой инфраструктуры. Низкая цена за право аренды земли является инструментом компенсации этих издержек и повышения общей рентабельности проекта. Это, в свою очередь, повышает инвестиционную привлекательность проектов КРТ.
«Подход ХМАО, как и подход ЯНАО, является не просто либеральным, а инвестиционно-ориентированным и прагматичным, — комментирует ситуацию независимый отраслевой эксперт. — Власти понимают, что ключевая выгода для бюджета — не разовый платёж за землю, а долгосрочный эффект: расселение людей из ветхого жилья, создание новой современной инфраструктуры и, как следствие, рост налоговых поступлений с новой недвижимости. Они сознательно меняют синицу в руках (высокий стартовый платёж) на журавля в небе (реальный, хоть и отложенный по времени, социально-экономический эффект)».
