Власти Тюменской области начали разработку мастер-плана центра города до 2040 года, который может стать первым шагом к реновации частного жилого сектора. Хотя официально речь идет о «модернизации и привлечении инвестиций», эксперты предупреждают: документ может создать правовые основания для возможного изъятия домов. Правительство уже пыталось реализовать подобные планы в 2022–2023 годах, но тогда инициативы сорвали протесты жителей Старой Зареки.

Власти Тюменской области объявили о сборе мнений жителей по развитию центра Тюмени. Сбор предложений проходит в онлайн-формате на портале разработчика — московской проектной организации АНО «Институт Генплана Москвы».

«Хотите, чтобы ваш город стал современным и комфортным местом? Есть идеи, что для этого нужно сделать? Расскажите нам! Мы внимательно изучим эту информацию и, опираясь на нее, сможем подготовить качественную стратегию развития, которая будет отвечать всем современным вызовам и трендам. Ваши предложения, мнения, идеи лягут в основу разработки мастер-плана центральной части Тюмени. Голосуйте за актуальные идеи и предлагайте свои. Только вы знаете, каким должен быть ваш город!» — говорится в сообщении.

О разработке мастер-плана для исторической части города до 2040 года власти объявили в прошлом году.

Согласно планам, работа над документом разделена на два этапа. Первый этап продлится с апреля по сентябрь 2025 года. Специалисты проведут анализ территории, изучат инфраструктуру и оценят потенциал развития центральной части города. Также запланированы встречи с жителями для сбора идей по развитию Тюмени. Пока такие встречи не начались — ведется лишь сбор предложений. Второй этап предполагает подготовку проектных решений, включая рекомендации по изменению территориального законодательства, перечень мероприятий для развития инфраструктуры, стратегии модернизации центра города, а также разработку дизайн-кода и бренда Тюмени. Завершение этих работ запланировано на февраль 2026 года. Проектируемая площадь составит около 700 га (в апреле речь шла о 600 га).

Накануне в Тюмени состоялась стратегическая сессия, на которой чиновники объявили о начале сбора предложений жителей.

«Наш основной фокус сейчас сосредоточен на полномасштабной модернизации центральной части города, которая должна стать центром притяжения как для туристов, так и для отечественных инвесторов», — заявил глава Тюмени Максим Афанасьев.

Заместитель губернатора Андрей Пантелеев отметил, что опыт аналогичной работы в Тобольске доказал эффективность таких планов для привлечения инвестиций.

«У нас уже есть опыт разработки мастер-плана в Тобольске. Мы взяли исторический центр города, оценили его локации, поняли, какие из них могут сделать город привлекательнее для инвесторов, туристов и самих тоболяков, и начали работу. Её результат уже налицо. Теперь пришло время обсудить первый подход по развитию мастер-плана центра Тюмени», — сказал Пантелеев.

Эксперты подчеркивают, что ситуацию в Тобольске и Тюмени нельзя сравнивать, поскольку в Тюмени ключевой вопрос — судьба частных домов в центре, которые могут попасть под снос. Особое беспокойство вызывает участие в разработке мастер-плана застройщиков «Брусника» и «Страна Девелопмент», анонсированное в апреле. «Компании обеспечат не только экспертизу, но и инвестиции», — заявляли власти.

Бюджет проекта не раскрывается, но в 2023 году «Институт Генплана Москвы» подготовил мастер-план Казанской агломерации за 55 млн рублей. Привлечение девелоперов усиливает подозрения жителей в том, что исторические районы могут быть застроены коммерческим жильем.

Напомним, из-за протестов жителей правительство Тюменской области уже дважды отказывалось от планов по освоению этой территории. В 2022 году губернатор Александр Моор анонсировал снос 250 из 320 домов в Старой Зареке для строительства университетского кампуса. После массовых протестов проект отложили, но Моор заявил, что вопрос реновации центра «будет решен позже». В 2023 году жители вновь обращались к президенту Владимиру Путину с просьбой защитить их права из-за намерения властей реализовать на их территории проект реновации (КРТ).

Эксперты по градостроительству поясняют, что мастер-план города — это стратегический документ, определяющий долгосрочное развитие территории, включая функциональное зонирование, транспортную инфраструктуру, благоустройство и экономическое развитие. Однако его юридический статус и последствия для частной собственности зависят от конкретных формулировок, местного законодательства и политики властей.

«Мастер-план не является прямым основанием для сноса домов, но может обозначать зоны, где предполагается редевелопмент. Если в документе указаны территории под “комплексное развитие” или “повышение плотности застройки”, это создает правовые предпосылки для будущих решений о реновации», — отмечают эксперты.

Также мастер-план может косвенно стать основанием для изъятия частных домов. «Сам по себе мастер-план не дает права на принудительное изъятие — для этого необходимо, в частности, решение о включении территории в программу реновации. Однако, если в мастер-плане зона обозначена как “перспективная для застройки”, власти могут начать выкуп участков “по соглашению” или через механизмы, аналогичные ППТ (проектам планировки территории)», — поясняют специалисты.

Несмотря на заверения чиновников, мастер-план редко ограничивается благоустройством общественных зон. Если документ фокусируется на туристической привлекательности (например, на набережные, парки, пешеходные зоны), частный сектор может остаться нетронутым. Но упоминание «повышения инвестиционной привлекательности» центра часто подразумевает замену частных домов коммерческой или плотной жилой застройкой.

В 2022–2023 годах планы по сносу 250 домов в Старой Зареке (под кампус, а затем под КРТ) вызвали волну протестов, и власти отступили. Новый мастер-план может возродить эти идеи, но в более мягкой форме — например, через постепенный выкуп домов «добровольно-принудительно».

«Если в документе появятся формулировки типа “зона редевелопмента” или “территория комплексного развития”, это сигнал к подготовке юридических механизмов для изъятия. То есть мастер-план сам по себе не обязывает сносить дома, но создает правовую и градостроительную основу для будущих решений. Если власти хотят реновации, они будут использовать этот документ как обоснование, но для реального изъятия потребуются дополнительные шаги: изменения в правилах землепользования, судебные решения или давление на собственников через налоговые механизмы или ограничения в ремонте», — отмечают эксперты.

Эксперты рекомендуют жителям: внимательно изучить картографические материалы мастер-плана, особенно зоны, выделенные под «развитие»; участвовать в публичных слушаниях, чтобы влиять на финальную редакцию документа; требовать от властей четких гарантий, если их дома попадают в зону потенциальных изменений.

Если в мастер-плане Тюмени появятся расплывчатые формулировки о «трансформации центра», это может стать первым шагом к реновации. Однако окончательное решение будет зависеть от политической воли губернатора и реакции жителей.

«Власти, видимо, рассчитывают на “усталость” жителей от многолетнего противостояния. Ключевая задача собственников сейчас — не допустить, чтобы мастер-план приняли в версии, которая сделает изъятие домов техническим вопросом», — резюмирует один из местных политологов.